Mục lục bài viết

HỢP ĐỒNG NGUYÊN TẮC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – RỦI RO PHÁP LÝ

Trước tình hình thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động, không ít các công ty thành lập các dự án về bất động sản, xây dựng khu nhà ở, khu dân cư với những lời quảng cáo “mát tai” có thể chiêu dụ được hàng nghìn người dân. Khi dự án vừa lập ra chưa đủ điều kiện kinh doanh, các công ty bất động sản đã vẽ ra những hình ảnh đẹp mắt, dùng các tên thương mại mỹ miều để quảng cáo dự án rầm rộ trên các phương tiện thông tin đại chúng và ngay tại khu vực dự án với nhiều thông tin mua bán đất nền được các nhân viên môi giới đưa ra nhằm chào mời, câu kéo khách hàng.

Điển hình tại Long An, khách hàng muốn mua đất của dự án thì sẽ phải ký với công ty “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tại sao các công ty bất động sản lại ký với khách hàng những loại hợp đồng nguyên tắc trên mà không phải là “hợp đồng chuyển nhượng”.

Vậy bản chất pháp lý của “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là gì và tiềm ẩn rủi ro pháp lý như thế nào? Hãy cùng Hãng Luật Bạch Tuyết tìm hiểu những vấn đề liên quan.

1. Hợp đồng nguyên tắc là gì?

Theo các quy định của các văn bản quy phạm pháp luật như Bộ Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Xây dựng,… không thấy sự tồn tại của khái niệm hợp đồng nguyên tắc và không phải là một loại hợp đồng cụ thể được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành. Tên gọi cũng như nội dung của hợp đồng nguyên tắc hoàn toàn do thực tiễn thương mại và do nhu cầu của các bên trong giao dịch.

Có thể hiểu, hợp đồng nguyên tắc là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập những vấn đề chung, áp dụng xuyên suốt về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên trong quá trình thực hiện một giao dịch cụ thể.

Hợp đồng nguyên tắc chỉ quy định những vấn đề chung nên thường được xem như là một hợp đồng khung hay một biên bản ghi nhớ giữa các bên.

2. Nội dung của hợp đồng nguyên tắc

Việc ký kết hợp đồng nguyên tắc có tính chất định hướng, cam kết chung và mang tính bao quát, các vấn đề cụ thể khác sẽ được các bên thỏa thuận sau. Đối với hợp đồng nguyên tắc chỉ bao gồm các nguyên tắc cơ bản và có thể bao gồm những nội dung sau:

Thông tin các bên;
Đối tượng của hợp đồng nguyên tắc;
Số lượng hai bên sẽ thực hiện trong khoảng thời gian nhất định (tháng/quý/năm,..), giá cả của từng đơn vị hàng hóa.
Những vấn đề khác các bên muốn thống nhất thực hiện trong suốt khoảng thời gian hợp tác, v.v.

Ví dụ: Bên A và Bên B ký kết hợp đồng nguyên tắc để xác nhận rằng, Bên A sẽ mua hàng của Bên B trong thời gian là 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng với số lượng tối thiểu là 3 tấn mỗi tháng. Bên A đồng ý trả cho Bên B tiền mua hàng theo đơn giá là 300.000đ/ tấn trong năm đầu tiên, từ năm thứ hai trở đi đơn giá sẽ điều chỉnh theo giá thị trường nhưng biên độ dao động không quá 10% năm.

Chính vì hợp đồng nguyên tắc chỉ quy định những nội dung cơ bản, thống nhất chung nên hợp đồng nguyên tắc không tồn tại độc lập. Nghĩa là các bên không chỉ ký một hợp đồng nguyên tắc để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ các bên mà sau đó đối với từng đơn hàng các bên sẽ ký kết hợp đồng cụ thể hoặc phụ lục bổ sung.

3. Điều kiện để hợp đồng nguyên tắc có hiệu lực

Mặc dù chỉ bao gồm các nguyên tắc cơ bản nhưng hợp đồng nguyên tắc cũng là hợp đồng nên cần phải tuân thủ các điều kiện của hợp đồng dân sự nói riêng và giao dịch dân sự nói chung.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 thì để hợp đồng nguyên tắc có hiệu lực phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Bên cạnh vấn đề này hợp đồng nguyên tắc cũng được điều chỉnh bởi các quy tắc pháp lý chuyên ngành tùy thuộc vào lĩnh vực tiến hành ký kết hợp đồng (chẳng hạn như Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng,…).

4. Rủi ro pháp lý khi ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hầu hết các công ty bất động sản hiện nay chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân nhưng lại ký các hợp đồng với tên gọi “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc hợp đồng nguyên tắc đặt cọc – chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp thì người dân có nhiều bất lợi và nhiều trường hợp “mất tiền oan” khi đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Xuất phát từ những điều khoản của những hợp đồng này thường bất lợi và quyền sử dụng đất của dự án chứa đựng rủi ro rất lớn về tính pháp lý. Cụ thể như sau:

4.1. Tính ràng buộc của hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu các công ty bất động sản ký với người dân hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo bản chất của hợp đồng nguyên tắc, không phải mang bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường (xác định cụ thể quyền sử dụng đất chuyển nhượng, giá trị hợp đồng, thời gian thanh toán, quyền và nghĩa vụ các bên,…) thì người dân có thể chịu rủi ro vì hợp đồng nguyên tắc không mang tính ràng buộc.

Bản chất của hợp đồng nguyên tắc chỉ mang giá trị biểu đạt ý chí, nguyện vọng của mỗi bên mà không nhằm xác lập sự ràng buộc pháp lý nên thường trong hợp đồng nguyên tắc, các bên không thỏa thuận về sự ràng buộc mà chỉ giả định về các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên.

Do đó, khi người dân ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các công ty bất động sản mà bản chất của hợp đồng này là hợp đồng nguyên tắc thì khó mà có cơ sở yêu cầu các công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ hoặc bồi thường.

Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - rủi ro pháp lý — Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất – rủi ro pháp lý

4.2. Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Ngược lại với trường hợp trên, công ty bất động sản ký với người dân hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường. Tức là hợp đồng này thể hiện đầy đủ, chi tiết các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về thông tin các bên, đối tượng cụ thể của hợp đồng, giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán, ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp này người dân vẫn phải chịu rủi ro về tính hợp pháp của hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, mặc dù hai bên ký kết để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các công ty bất động sản lại đặt ra những hợp đồng với tên gọi “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Thực tế, đến khi xảy ra tranh chấp, các công ty này lập luận rằng hợp đồng đã ký kết với người dân chỉ là hợp đồng đặt cọc, không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mà quy định đặt cọc chỉ được ghi nhận tại Bộ luật Dân sự, không quy định áp dụng các pháp luật chuyên ngành nên không áp dụng các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản để cho rằng hợp đồng này bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Theo đó, các công ty này cho rằng thỏa thuận đặt cọc hoàn toàn hợp pháp và người dân phải chờ đợi để công ty được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao cho người dân.

Tuy nhiên, lập luận này hoàn toàn không đúng bản chất quy định pháp luật và có phần “lách luật” với tên gọi “Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nên chúng ta cần phải xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng để xem xét ý chí và mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng giống như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nguyên tắc nêu tại mục 3. Vì đây là hợp đồng nguyên tắc liên quan đất quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản của các công ty nên cần lưu ý những quy định của pháp lý chuyên ngành như Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,…

Thông thường các tranh chấp mà Hãng Luật Bạch Tuyết giải quyết cho các khách hàng đều liên quan đến việc hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu. Tức là hợp đồng không có giá trị pháp luật kể từ thời điểm ký kết. Một số nguyên nhân dẫn đến vô hiệu là do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

a. Hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được

Thực tế rất nhiều các công ty vừa lập dự án, chưa được Nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa thực hiện các thủ tục đầu tư, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân để huy động vốn.

Tuy nhiên, các công ty này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thửa đất chuyển nhượng là đối tượng của hợp đồng không tồn tại. Do đó, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

b. Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh

Theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định “các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”. Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 quy định các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì chủ đầu tư dự án phải:

Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;
Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Các điều kiện khác theo quy định.

Tuy nhiên, phần lớn các dự án đều chưa hoàn thàn việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí có trường hợp khi ký kết hợp đồng công ty vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trong trường hợp này, dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và việc ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm điều cấm của luật quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

5. Hệ quả pháp lý của hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Khi ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dẫn đã phải thanh toán một số tiền cho các công ty bất động sản và sau đó thanh toán thành nhiều đợt, thậm chí nhiều trường hợp thanh toán đến 95%. Mặc dù đã thanh toán một số tiền lớn nhưng tại thời điểm ký kết hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu vì những nguyên do phổ biến nêu trên. Mãi đến vài năm sau người dân vẫn chưa nhận được quyền sử dụng đất và có nguy cơ mất tiền.

Theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.” và “Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Theo đó, may mắn sau vài năm chờ đợi thì khi tranh chấp người dân được hoàn trả lại số tiền mình đã thanh toán và số tiền bồi thường thiệt hại.

Ngược lại, không ít trường hợp người dân bị “mất trắng”, rơi vào tình cảnh nhà tan cửa nát, cả đời dành dụm được ít tiền để mua đất xây nhà an tâm tuổi già thì giờ đây lại lâm vào hoàn cảnh chống gậy đi đòi tiền trong khi dự án đã bị chấm dứt hoạt động, công ty phá sản, giải thể hoặc dự án bị treo hàng chục năm.

Do đó, khi tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án của các công ty bất động sản, khách hàng cần tìm hiểu, xem xét đầy đủ tình hình hoạt động của công ty, tính pháp lý của dự án và các điều khoản của hợp đồng ký kết. Hãng Luật Bạch Tuyết hân hạnh được đồng hành của Quý khách hàng để phòng ngừa những rủi ro liên quan đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.