Hợp đồng đặt cọc mua bất động sản dự án

Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng nhà ở huy động vốn khách hàng bằng hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc – Quy định của pháp luật như thế nào?

Hiện nay, trên thị trường xuất hiện rất nhiều các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ giữa Chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở với khách hàng. Nguyên nhân chính khi ký các hợp đồng này là do Chủ đầu tư khi thực hiện Dự án không đủ nguồn tài chính nên cần huy động thêm nhưng Dự án lại chưa đủ điều kiện pháp lý để ký kết Hợp đồng mua bán. Còn về phía khách hàng, đa số các trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc là do tâm lý muốn mua được bất động sản với giá thấp (bởi nếu mua trong thời điểm bất động sản chưa hình thành thì giá trị bất động sản sẽ thấp hơn khi đã hình thành).

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ nêu trên có hợp pháp hay không?

Mục lục bài viết

Thứ nhất, về tính hợp pháp của Hợp đồng đặt cọc

Điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP có quy định như sau:

“2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

Như vậy, pháp luật đã quy định rất rõ việc chủ đầu tư không được phép huy động vốn khách hàng để đầu tư, phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ nên các hợp đồng này không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, khi đối chiếu với từng trường hợp cụ thể, chúng ta cần làm rõ việc ký hợp đồng đặt cọc có nhằm mục đích “huy động vốn” hay không. Nếu Chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ đơn thuần chỉ với mục đích đảm bảo việc ký hợp đồng mua bán trong tương lai mà không dùng tiền nhận đặt cọc để đầu tư xây dựng dự án thì không thuộc trường hợp không được phép làm.

Huy động vốn khách hàng bằng hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc mua bất động sản dự án

Thứ hai, một số phương thức xử lý khi đã “lỡ” ký vào Hợp đồng đặt cọc vi phạm quy định nêu trên mà không muốn tiếp tục thực hiện Hợp đồng và lấy lại tiền đặt cọc

Khi rơi vào tình huống nêu trên, mọi người có thể cân nhắc thực hiện một trong số những phương án như sau:

Phương án 1: Liên hệ trực tiếp với Chủ đầu tư để đề nghị chấm dứt Hợp đồng

Phương án 2: Gửi văn bản đến Cơ quan quản lý nhà nước để đề nghị thanh tra, làm rõ hành vi sai phạm của Chủ đầu tư. Từ đó, lấy cơ sở để thỏa thuận chấm dứt Hợp đồng, đề nghị Chủ đầu tư hoàn trả lại số tiền đã đặt cọc

Phương án 3: Khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để đề nghị tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu và xử lý hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu.

Trên đây là nội dung tư vấn của Hãng Luật Bạch Tuyết đối với chủ đề “Chủ đầu tư Dự án đầu tư xây dựng nhà ở huy động vốn khách hàng bằng hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc – Quy định của pháp luật như thế nào?”. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, đề nghị Quý khách hàng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: