Rủi ro khi mua nhà đất vi bằng, có làm sổ được không ?

Nhà đất

Hiện nay, mức thu nhập trung bình của người dân Việt Nam được đánh giá là rất thấp so với giá nhà đất, đặc biệt là nhà đất ở các thành phố lớn. Đứng trước tình trạng đang xảy ra lạm phát, ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới cùng với sự phát triển của các trang mạng xã hội, người dân thường bị thu hút bởi những thông tin nhà đất giá rẻ, mua bán trao tay không được đảm bảo về quy định pháp luật, trong đó phải kể đến hình thức lập vi bằng để mua bán nhà đất. Vấn đề đặt ra là sau khi mua nhà đất bằng hình thức trên thì có làm sổ được không?

Vậy Vi bằng là gì? tiềm ẩn những rủi ro pháp lý như thế nào? Hãy cùng Hãng Luật Bạch Tuyết tìm hiểu những vấn đề liên quan.

Mục lục bài viết

Vi bằng là gì

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do cơ quan Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.

Khi tiến hành lập vi bằng theo yêu cầu của khách hàng, Thừa phát lại phải tự mình chứng kiến và ghi lại các thông tin cần thiết cho việc lập vi bằng. Điều này giúp đảm bảo tính khách quan, trung thực của vi bằng. Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ các quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng.

Giá trị pháp lý của Vi bằng

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận các sự kiện có thật, đã được diễn ra chứ không có ý nghĩa đảm bảo cho các giao dịch. Trong thực tế, nhiều trường hợp Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi giao nhận tiền của các bên thì vi bằng này chỉ có giá trị chứng minh bên này đã giao và bên kia đã nhận một khoản tiền (để tạo lập chứng cứ cho hành vi giao nhận tiền giữa các bên), vi bằng này không xác nhận hay chứng nhận đối với các giao dịch khác.

Ví dụ: Ngày 12/7/2022, Bên A ký với bên B Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng có phần thỏa thuận về tiền đặt cọc – được các bên yêu cầu Văn Phòng Thừa Phát Lại Lập vi bằng, nội dung là trong đợt đặt cọc lần cuối thì sau khi có vi bằng thì bên đặt cọc cọc số tiền 1 tỷ cho bên nhận đặt cọc. Do đó vi bằng được lập chỉ xác nhận sự việc bên A và bên B xác nhận đặt cọc ngày 25/8/2022 và bên B đã nhận của bên A là một tỷ đồng. Mục đích vi bằng là xác nhận lại sự việc các bên đã ký thỏa thuận ngày 25/8/2022 và việc giao nhận tiền. Như vậy, vi bằng là chứng cứ để các bên chứng minh có việc giao dịch mua bán nhà ngày 25/8/2022 và số tiền các bên đã giao nhận với nhau. Tạo lập chứng cứ cho hành vi nhận tiền giữa các bên. Không phải là hợp đồng mua bán nhà đất.

Mua nhà đất bằng hình thức như thế nào để làm được sổ

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo đó, để một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là “hợp pháp” thì hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng lập vi bằng không thể thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực nên sẽ không được pháp luật công nhận. Từ đó không thể làm hồ sơ đăng ký biến động, cập nhật tên người mua trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Thông thường, nhà được rao bán vi bằng nguyên nhân chủ yếu do Bên bán đã mang nhà đất đó thế chấp cho ngân hàng nhưng nay tiếp tục bán thông qua hình thức lập vi bằng; Bên bán chỉ có một nhà đất nhưng lại bán thông qua hình thức lập vi bằng cho nhiều người nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản hoặc bên bán không phải chủ sở hữu thực tế của quyền sử dụng đất nên lựa chọn hình thức bán vi bằng để lừa gạt người mua. Do đó, chúng tôi khuyến nghị người dân không nên mua nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng, vì trên thực tế đã có rất nhiều người “tan gia bại sản” bởi những chiêu trò, thủ đoạn đằng sau hình thức này.