Bên mua ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng với chủ đầu tư thuộc dự án bất động sản hình thành trong tương lai, bên mua muốn dùng lợi ích có được từ hợp đồng để bảo đảm nghĩa vụ thì có thể chọn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng với bên bán hoặc với một bên thứ ba. Vậy khi xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sẽ được xử lý như thế nào?

Mục lục bài viết

Tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán

Theo Bộ Luật Dân sự, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền tài sản thì thông tin được mô tả theo thỏa thuận phải thể hiện được tên, căn cứ pháp lý phát sinh quyền tài sản.

Quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng, giao dịch về bất động sản phải phù hợp với quy định về quyền tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và quy định tại khoản 7 Điều 6 của Thông tư 08/2018/TT-BTP Hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp.

Xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán

Xét thấy nếu muốn chuyển đổi hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai sang hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì phải thực hiện qua việc đăng ký lại thế chấp. Trong trường hợp các bên chọn phương thức thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ đã đưa ra những hướng dẫn chi tiết về các phương thức xử lý, theo đó các bên thỏa thuận:

Trường hợp TSBĐ chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thuộc đối tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bảo đảm có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng khác về xác lập quyền đối với tài sản hình thành trong tương lai, nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bán tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật;
Trường hợp TSBĐ đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thì bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung về xử lý TSBĐ đối với tài sản hiện có.

Vấn đề đặt ra là trường hợp các bên dùng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng để bảo đảm nghĩa vụ trong tình huống trên thì xử lý quyền tài sản trong trường hợp này sẽ như thế nào nếu có sự chuyển giao khi TSBĐ phát sinh trong quá trình bảo đảm. Bởi lẽ, trong tình huống này, nếu đối tượng mua bán là vật hữu hình đã hình thành, tài sản đã được bàn giao cho bên mua, nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đã xong, hợp đồng đã chấm dứt. Khi đó, quyền tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ đã không còn vì hợp đồng mua bán làm căn cứ phát sinh quyền tài sản đã không còn.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 7 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của Bộ trưởng Bộ Tư pháp – Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định về xử lý quyền đòi nợ. Việc nhận tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ không nhất thiết phải có sự đồng ý của người có nghĩa vụ trả nợ, vì trách nhiệm về tài sản vẫn không thay đổi, mà chỉ thay đổi về địa chỉ trả nợ.

Mặt khác, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính Phủ không có quy định nào đề cập cụ thể việc xử lý thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vốn là biện pháp bảo đảm rất phổ biến hiện nay.

Do vậy đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở hoặc công trình xây dựng đã hình thành, sẽ trở thành tài sản thế chấp và có thể được xử lý. Khi đó, bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản này hoặc thỏa thuận về các phương thức xử lý TSBĐ theo quy định chung tại Điều 303 BLDS năm 2015. Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề này, do đó vẫn còn vướng về lý luận và thiếu cơ sở pháp lý để áp dụng khi xử lý TSBĐ là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về chủ đề “xử lý tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn và sử dụng dịch vụ.

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh