Giải quyết tranh chấp đất đai khi không có số đỏ

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thường được gọi là “Sổ đỏ” là một chứng cứ quan trọng để chứng minh một người có quyền sử dụng đất. Vậy khi tranh chấp đất không có sổ đỏ thì quyền lợi của các bên trong quan hệ đất đai có được bảo vệ và việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như thế nào?

Mục lục bài viết

Quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở… hay còn được gọi bằng các tên như “sổ hồng”, “sổ đỏ” là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đây không phải giấy tờ duy nhất để chứng minh quyền sử dụng đất, ngoài ra các giấy tờ khác có thể chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như: Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trông Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; Giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Giấy tờ khác được cấp trước ngày 15/10/1993.

Trường hợp không có sổ đỏ, sổ hồng hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất như liệt kê ở trên cũng không đồng nghĩa với việc không có quyền sử dụng đất. Các giấy tờ trên là phương tiện, chứng cứ rõ ràng nhất để chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất có các căn cứ chứng mình thực tế có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng của họ cũng được nhà nước bảo hộ. Do đó, nếu phát sinh tranh chấp đất đai đai khi không có sổ đỏ, đường sự hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Thực tế tại Luật đất đai, cũng quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

Luật đất đai 2013 phân loại thẩm quyền giải quyết đất đai theo hai nhóm:

(1) Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

Trường hợp này Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc thành phố) nơi có đất, ngoại trừ những vụ án tranh chấp mà có đương sự ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

(2) Đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp này đương sự có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc Tòa án nhân dân có thẩm.

Nếu các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND là hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư thì UBND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp các bên lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”) mà có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác như liệt kê ở trên thì đương sự có quyền lựa chọn UBND hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai, còn nếu không có “sổ đỏ” và không có các giấy tờ khác như liệt kê ở trên thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc UBND có thẩm quyền.

Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ

a) Hòa giải tranh chấp đất đai

Theo quy định của Luật đất đai trước khi thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền các bên phải tiền hành hòa giải tranh chấp đất đai. Hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở; và hòa giả tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tự hòa giải hoặc hoặc hòa giải tại cơ sở không phải thủ tục bắt buộc. Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật hòa giải cơ sơ. Căn cứ để tiến hành hòa giải cơ sở là đương sự có yêu cầu, hòa giải viên chứng kiến hoặc biết vụ, việc thuộc phạm vi hòa giải; hoặc theo phân công của tổ trưởng tổ hòa giải hoặc đề nghị của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan thì hòa giải cơ sở được tiến hành. Đương sự có thể yêu cầu, nộp đơn yêu cầu hòa giải đến tổ hòa giải ở thôn, tổ dân phố, ấp, buôn… hoặc cộng đồng dân cư khác.

Hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc và là điều kiện để UBND cấp trên hoặc Tòa án thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai. Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không là điều kiện khởi kiện vụ án.

b) Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND

Trường hợp chọn cơ quan giải quyết là UBND, thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện; tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ tại UBND cấp tỉnh.Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Hồ sơ hợp lệ, UBND có thẩm quyền sẽ thụ lý giải quyết.

Hồ sơ gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; các chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất và các tài liệu, chứng cứ khác chứng mình yêu cầu giải quyết là có căn cứ; giấy tờ nhân thân của người yêu cầu và người bị yêu cầu…

Trong quá trình giải quyết UBND sẽ thực hiện thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập tài liệu, giấy tờ có liên; tiến hành các buổi làm với với các bên tranh chấp và người liên quan; kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp…

Căn cứ vào chứng cứ chứng minh, thực tế sử dụng, sự phù hợp của việc sự dụng đất với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chính sách của Nhà nước và đối chiếu với quy định pháp luật, Chủ tịch UBND cấp huyện/cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Trường hợp thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp trên trực tiếp hoặc hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền thơ quy định về tố tụng hành chính. Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh thi có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền thơ quy định về tố tụng hành chính.

c) Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân

Trường hợp đương sự chọn giải quyết tranh chấp đất tại Tòa án nhân dân thì đương sự nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Hồ sơ gồm: Đơn khởi kiện; Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; các chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất; và các tài liệu, chứng cứ khác chứng minh cho yêu cầu khởi kiện; Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện và đương sự khác…

Sau khi thụ lý Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành và ban hành quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu không hòa giải không thành thì Tòa án vẫn tiếp tục giải quyết vụ án và các đương sự vẫn quyền yêu cầu tổ chức hòa giải cho đến khi Tòa án ra bản án giải quyết vụ án.

Tòa án tiến hành xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ liên quan đến việc giải quyết vụ án, tổ chức các buổi làm việc với các đương sự và các công tác khác nhằm giải quyết yêu cầu của các bên. Khi xét thấy đã đủ điều kiện để đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán sẽ ban hành Quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Tòa án thì đương sự có quyền kháng cáo để Tòa án nhân dân cấp trên xem xét, giải quyết theo thủ tục Phúc thẩm.

Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về chủ đề “Giải quyết tranh chấp đất đai khi không có số đỏ”. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn và sử dụng dịch vụ.

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh