Đất hết hạn sử dụng có chuyển nhượng được không?
Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian nhất định mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất khác. Nói cách khác, đây là “hạn sử dụng” của quyền sử dụng đất.
Vậy khi đất hết thời hạn sử dụng thì cần làm gì? Đất hết hạn sử dụng có thể chuyển nhượng được không? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu bài viết dưới dây:
1. Thời hạn sử dụng đất
Theo Điều 171, Điều 172 Luật đất đai 2024 có hai loại thời hạn sử dụng đất:
– Đất sử dụng có thời hạn (Trừ các loại đất sử dụng ổn định lâu dài);
– Đất sử dụng ổn định lâu dài, không giới hạn thời gian sử dụng đất bao gồm:
“ 1. Đất ở.
2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này.
3. Đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất do tổ chức quản lý.
4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của cá nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê.
5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 199 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập quy định tại khoản 2 Điều 199 của Luật này.
6. Đất quốc phòng, an ninh.
7. Đất tín ngưỡng.
8. Đất tôn giáo quy định tại khoản 2 Điều 213 của Luật này.
9. Đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh.
10. Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt.
11. Đất quy định tại khoản 3 Điều 173 và khoản 2 Điều 174 của Luật này.”
2. Quy định về thời hạn sử dụng đất
– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm.
+ Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm.
+ Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
+ Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
+ Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;
– Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Lưu ý: Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định trên được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Cspl: Điều 172 Luật đất đai 2024)
3. Đất hết thời hạn sử dụng có chuyển nhượng được không ?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy theo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất phải đáp ứng các điều kiện trên và đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Đối với đất hết thời hạn sử dụng thì không đủ điều kiện để được chuyển nhượng.
4. Khi đất hết thời hạn sử dụng thì cần làm gì?
Khi hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất muốn chuyển nhượng thì cần phải gia hạn thời gian sử đụng đất.
Theo quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Gia hạn sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tiếp tục sử dụng đất khi hết thời hạn theo mục đích đang sử dụng theo quy định.”
Theo đó tại khoản 3, 4 Điều 172 Luật đất đai 2024 quy định việc gia hạn sử dụng đất như sau:
+ Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất.
Trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng vì khi hết thời hạn sử dụng đất, thì người sử dụng được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn
(Trường hợp này khi muốn xác nhận lại thời gian sử dụng đất sẽ làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất)
+ Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.
+ Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Quá thời hạn 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu tài sản phải chịu chi phí phá dỡ.
5 Trình tự, thủ tục gia hạn khi đất hết thời hạn sử dụng
5.1 Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất
– Căn cứ Điều 64 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Trong thời hạn 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất thì nộp 01 bộ hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả gồm:
+ Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
+ Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Hồ sơ xin gia hạn sử dụng đất bao gồm:
+ Mẫu số 08 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
+ Giấy chứng nhận;
+ Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ;
+ Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc thể hiện thời hạn hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
– Trường hợp người sử dụng đất không yêu cầu cấp mới Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận thay đổi thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp, chuyển cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất.
5.2 Trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất
Căn cứ quy định Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP Người sử dụng đất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn theo điểm a khoản 1 Điều 172 Luật đất đai 2024 khi có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
– Người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo Mẫu số 09 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và giấy chứng nhận đã cấp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
+ Trường hợp người sử dụng đất nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất có nhu cầu; cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trả cho người sử dụng đất.
– Thời hạn thực hiện thủ tục quy định tại Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 07 ngày làm việc.
Tóm lại, khi hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cần phải thực hiện thủ tục gia hạn hoặc thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất. Quy trình và hồ sơ thực hiện theo hướng dẫn tại Mục 5 như trên.
Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về chủ đề “Đất hết hạn sử dụng có thể chuyển nhượng được không?”. Nếu có thắc mắc gì liên quan đến chủ đề trên hoặc vướng mắc ở các lĩnh vực pháp lý khác, Quý Khách hàng liên hệ với chúng tôi thông qua thông tin sau:
– Địa chỉ:
+ Trụ sở chính: 1132 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Chi nhánh 2: 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Phước Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
– Số điện thoại: 094.994.0303, 098.743.1347 hoặc 0376019226
– Fanpage:
Hãng Luật Bạch Tuyết: https://www.facebook.com/Hangluatbachtuyet
Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận:https://www.facebook.com/profile.php?id=100092749191747
Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang: https://www.facebook.com/profile.php?id=61561525153816
Bài viết liên quan:
Lưu ý Luật đất đai 2024 bổ sung trường hợp thu hồi giấy chứng nhận
