Mục lục bài viết
1. Thu hồi Giấy chứng nhận là gì?
Trải qua các thời kỳ tồn tại các loại giấy chứng nhận khác nhau về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Do đó, bài viết sẽ gọi chung các giấy tờ trên với tên gọi chung là “Giấy chứng nhận”.
Cả Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 đều không đưa ra định nghĩa cụ thể về “thu hồi Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thông qua các quy định liên quan, có thể hiểu khái niệm này như sau: “Thu hồi Giấy chứng nhận” là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hủy bỏ hoặc chấm dứt hiệu lực pháp lý của Giấy chứng nhận đã cấp, nhằm khôi phục lại quyền quản lý nhà nước đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất khi thuộc các căn cứ/trường hợp được quy định.
2. Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận
Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 2 Điều 106 các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận bao gồm:
“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 quy định tại khoản 2 Điều 152 các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận như sau:
“a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;
đ) Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
e) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.”
Ngoài việc Luật Đất đai 2024 ghi rõ các tên gọi của Giấy chứng nhận thì Luật Đất đai 2024 đã bổ sung 02 trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận là:
- Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy;
- Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã cấp.”
Trường hợp bổ sung trên hoàn toàn phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là khi Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy thì Giấy chứng nhận lúc này cũng không còn giá trị và thuộc các trường hợp bị thu hồi.
Việc quy định vào căn cứ thu hồi Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở để tránh phát sinh các vướng mắc khi Giấy chứng nhận đã bị Tòa án hủy nhưng vẫn còn tồn tại để các chủ thể lợi dụng giao dịch gây thiệt hại cho các chủ thể khác.
Đối với trường hợp (ii) thì Luật Đất đai 2024 sửa đổi đã có sự phù hợp với Luật Thi hành án dân sự hiện hành. Cụ thể:
Điều 116 Luật Thi hành án dân sự hiện hành quy định trường hợp người phải thi hành án không giao, trả giấy tờ cho người được thi hành án theo nội dung bản án, quyết định thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc người phải thi hành án giao, trả giấy tờ đó. Trường hợp giấy tờ không thể thu hồi được nhưng có thể cấp lại thì Chấp hành viên yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ra quyết định hủy giấy tờ đó và cấp giấy tờ mới cho người được thi hành án, người trúng đấu giá tài sản thi hành án.
Liên hệ đến Điều 246 Luật Đất đai 2024 sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 106 của Luật Thi hành án dân sự 2008 (được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 64/2014/QH13, Luật số 23/2018/QH14, Luật số 67/2020/QH14 và Luật số 03/2022/QH15) như sau:
“Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp giấy chứng nhận mà không thu hồi được giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan thi hành án có trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua được tài sản thi hành án, người nhận tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật.”.
Việc quy định trong Luật Đất đai 2024 tạo sự thống nhất với Luật Thi hành án dân sự trong việc cưỡng chế thi hành án, hạn chế tình trạng thiếu cơ sở pháp lý thực hiện trong luật chuyên ngành.
3. Thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận
Khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận như sau:
– Đối với Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu thì UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện quyết định thu hồi tương ứng Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền cơ quan cấp nào cấp và chuyển quyết định đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
– Đối với Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất thì tổ chức đăng ký đất đai, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai quyết định thu hồi và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Theo đó, việc thu hồi tùy từng trường hợp sẽ do UBND cấp huyện, cấp tỉnh , tổ chức đăng ký đất đai, tổ chức đăng ký đất đai.
Mọi thắc mắc của Quý khách hàng, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết,
- Số điện thoại: 094.994.0303 hoặc 0987.431.347
2/ Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
- Số điện thoại: 037.601.9226
3/ Chi nhánh 2: 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Phước Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang
- Số điện thoại: 097.192.6781
