Lưu ý thanh toán mua bất động sản hình thành trong tương lai

Hiện nay, thuật ngữ “bất động sản hình thành trong tương lai” không còn quá xa lạ với nhiều người. Thị trường mua bán bất động sản hình thành trong tương lai đang trở nên sôi động. Bên cạnh những lợi ích về việc phát sinh lợi nhuận cao cho người mua bất động sản hình thành trong tương lai thì vẫn còn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi người mua không trang bị đầy đủ kiến thức liên quan đến vấn đề này. Do đó, để tận dụng được hiệu quả tối đa, người mua cần hiểu rõ những vấn đề liên quan đến việc thanh toán khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để tránh “tiền mất tật mang”.

Mục lục bài viết

1. Thế nào là bất động sản hình thành trong tương lai?

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản tại khoản 2 Điều 105: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Ngoài ra, khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng nêu rõ tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Theo đó, bất động sản cũng có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Dựa vào quy định này, chúng ta có thể hiểu khái niệm “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, người mua sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được thanh toán và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước.

Những lưu ý khi thanh toán mua bất động sản hình thành trong tương lai

Từ các quy định nêu trên có thể thấy, quá trình từ khi đặt mua đến khi chính thức trở thành chủ sở hữu của bất động sản là một khoảng thời gian rất dài, gắn liền với nhiều rủi ro và vấn đề pháp lý. Do đó, khi có ý định thanh toán mua bất động sản hình thành trong tương lai, cần lưu ý những vấn đề trọng tâm sau đây:

2. Những vấn đề lưu ý khi thanh toán mua bất động sản hình thành trong tương lai

2.1. Thanh toán khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật

Hiện nay theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện: (i). Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (ii). Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải được cơ quan Nhà nước có văn bản xác nhận đủ điều kiện được bán.

Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư dù nắm rõ các quy định luật định này nhưng vẫn xác lập, công khai thực hiện các giao dịch mua bán. Và khi tranh chấp xảy ra các giao dịch này có thể bị tuyên bố vô hiệu do trái luật, người mua chỉ được nhận lại khoản tiền đã thanh toán, việc chứng minh lỗi của các bên thường gặp rất nhiều khó khăn khi hầu hết các hợp đồng mua bán này được soạn theo mẫu của chủ đầu tư, luôn thường xuyên lồng vào các nội dung bên mua đã được tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý dự án, tự nguyện ký kết hợp đồng mua bán với tình trạng pháp lý đó để xác định bên mua cũng là bên có lỗi, từ đó không bên nào phải bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.

Vì vậy, khi bạn có ý định mua bất động sản hình thành trong tương lai, điều đầu tiên trước khi tiến hành thanh toán là cần phải kiểm tra tính pháp lý của dự án bằng việc yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các giấy tờ chứng minh rằng dự án mà bạn có ý định đầu tư đã được chấp phép, phê chuẩn, đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

2.2. Thanh toán vượt ngưỡng luật định khi dự án chưa hoàn thành theo đúng tiến độ xây dựng

Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Tuy nhiên, trên thực tế vì không biết đến quy định nêu trên mà người mua bất động sản thành trong tương lai rất dễ đồng ý ký kết mẫu hợp đồng không quy định rõ về tiến độ xây dựng tương ứng với từng lần thanh toán, dẫn đến việc người mua bất động sản hình thành trong tương lai đã thanh toán đủ 70% giá trị hợp đồng trong khi chủ đầu tư chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Có trường hợp khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chủ đầu tư đã thu quá 95% giá trị hợp đồng. Luật quy định về ngưỡng thanh toán nêu trên là để bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Bởi chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết, nếu trong hợp đồng không quy định rõ về từng lần thanh toán tương ứng với tiến độ xây dựng dự án thì khi phát sinh tranh chấp, người mua bất động sản hình thành trong tương lai rất khó có cơ sở để yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả các khoản tiền ứng trước. Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Ngoài ra, người mua bất động sản hình thành trong tương lai còn nên lưu ý về trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền ứng trước không quá 50% giá trị hợp đồng. Có trường hợp vì để né tránh quy định này, chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài đã thêm vào điều khoản trong hợp đồng với nội dung tự quy định rằng khi dự án đã hoàn thành xong việc xây dựng thì không được xem là bất động sản hình thành trong tương lai. Về cơ bản, điều khoản này sẽ không có giá trị pháp lý vì vào thời điểm giao kết hợp đồng giữa bên mua và bên bán thì bất động sản vẫn chưa được xây dựng hoặc chưa được hoàn thành, bất động sản hình thành trong tương lai được xác định dựa trên thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, không thay đổi bản chất sau khi dự án đã hoàn thành xây dựng. Dù vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người mua cần lưu ý điều này để tránh vướng mắc về sau.

Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về những lưu ý khi thanh toán mua bất động sản hình thành trong tương lai. Trong quá trình mua bán nếu gặp bất cứ khó khăn nào hãy liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết để được hỗ trợ và sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

Quý khách hàng liên hệ với Hãng luật Bạch Tuyết theo thông tin sau: