Hiện nay, có thực trạng người dân làm thủ tục cấp lại Sổ đỏ do bị mất tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) nhưng bị tạm ngưng giải quyết hồ sơ, lý do VPĐKĐĐ phải ban hành văn bản gửi đến các Ngân hàng hỏi về tình trạng thế chấp Sổ đỏ. Sau khi nhận được văn bản trả lời từ các Ngân hàng về việc không nhận thế chấp Sổ đỏ thì VPĐKĐĐ mới tiếp tục giải quyết hồ sơ.
Thực trạng này đã gây sự bức xúc cũng như xâm phạm đến quyền lợi chính đáng của người dân khi hồ sơ bị tạm ngừng, kéo dài đến nhiều tháng hoặc có thể nhiều năm vì…. Ngân hàng chưa trả lời. Hiểu được vấn đề này, Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ phân tích quy định và hướng dẫn cho người dân như sau:
Mục lục bài viết
Căn cứ khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Điều 39, Điều 48 ghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Theo đó, pháp luật đã quy định rõ ràng về việc đăng ký thế chấp và xoá đăng ký thế chấp tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi thế chấp Sổ đỏ vào Ngân hàng để vay tiền. Cụ thể:
- Người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định vừa nêu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký thế chấp. Trong thời hạn giải quyết hồ sơ, trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì VPĐKĐĐ ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận; sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký, đồng thời đưa thông tin Sổ đỏ đã được đăng ký thế chấp lên hệ thống quản lý của VPĐKĐĐ để cập nhập, theo dõi (đối với việc xoá đăng ký thế chấp cũng thực hiện tương tự như thủ tục này.)
- Tiếp đó, việc đăng ký thế chấp hoặc xoá thế chấp cũng sẽ được đưa lên hệ thống của Ngân hàng để quản lý và theo dõi.
Như vậy, việc đăng ký thế chấp và xoá thế chấp theo quy định pháp luật VPĐKĐĐ nơi có đất là cơ quan trực tiếp thực hiện, theo dõi và nắm bắt thông tin. Do đó, khi có yêu cầu cấp lại Sổ đỏ do bị mất thì VPĐKĐĐ là cơ quan biết rõ nhất về tình trạng pháp lý của Sổ đỏ này. Vì vậy, việc VPĐKĐĐ tạm ngừng giải quyết hồ sơ để làm văn bản hỏi các Ngân hàng về việc tình trạng thế chấp Sổ đỏ là không đúng quy định, gây khó khăn cho người dân và không hợp lý vì cả nước có hàng ngàn Ngân hàng thì không rõ là VPĐKĐĐ sẽ hỏi Ngân hàng nào và trong bao lâu các Ngân hàng đó sẽ trả lời.
Để giải quyết vấn đề này, ngày 15/4/2020 Tổng cục quản lý đất đai ban hành Văn bản số 794/TCQLĐĐ – CĐKĐĐ về việc công khai việc thu hồi, huỷ Giấy chứng nhận. Nội dung trích yếu cầu văn bản này như sau:
- Khi giải quyết thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ lưu trữ, Sổ địa chính, Sổ đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; trường hợp pháp hiện người sử dụng đất và tàn sản gắn liền với đất đang sử dụng Giấy chứng nhận để thế chấp tại tổ chức tín dụng nhưng lại báo bị mất Giấy chứng nhận để đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận thì lập biên bản và thông báo cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất biết việc không giải quyết thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, đồng thời thông báo cho cơ quan công an có thẩm quyền để làm rõ trách nhiệm, hành vi của cá nhân, tổ chức có liên quan.
Theo tinh thần văn bản hướng dẫn này của Tổng cục quản lý đất đai, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có ý kiến về cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo huỷ Giấy chứng nhận và cấp lại cho người sử dụng đất do bị mất, nhưng các Giấy chứng nhận này hiện đang được lưu giữ tại các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, không vì như vậy mà các VPĐKĐĐ phải ban hành văn bản để hỏi các Ngân hàng về tình trạng thế chấp của Giấy chứng nhận là không phù hợp quy định pháp luật.
Mặc dù, văn bản của Tổng cục quản lý đất đai vẫn chưa hướng dẫn chi tiết, nhưng vẫn có tinh thần áp dụng và chỉ đạo các VPĐKĐĐ phải tuân thủ các quy định pháp luật của Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký giao dịch bảo đảm, chứ không cần phải làm văn bản hỏi nhiều ngân hàng về việc Giấy chứng nhận đó có đang thế chấp tại Ngân hàng hay không.
Như vậy, qua văn bản này Hãng Luật Bạch Tuyết nhận thấy người dân có thể vận dụng để yêu cầu VPĐKĐĐ dừng ngay việc ban hành các văn bản hỏi Ngân hàng và tiếp tục giải quyết hồ sơ cho người dân theo đúng quy định pháp luật.
Trên đây là bài viết tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:
1. TRỤ SỞ: 1132 Lê Đức Thọ, phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0987431347 hoặc 0949940303.
Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết;
2. CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN: 144D Nguyễn Đình Chính, phường 8, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh;
- Số điện thoại: 0376019226 hoặc 0377232355
- Fanpage chi nhánh: Hãng Luật Bạch Tuyết tại Phú Nhuận;
