Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi thửa đất chưa được cấp sổ đỏ

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (sau đây gọi tắt là “Hợp đồng đặt cọc) có xảy ra trường hợp: Tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc thì đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là “GCN”). Vậy trường hợp này, Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu hay không.

1/ Quy định của pháp luật về Đặt cọc:  

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, đặt cọc là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản (tiền, kim khí, đá quý,…) trong một khoảng thời hạn cụ thể nhằm thống nhất sẽ giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai; đồng thời việc đặt cọc có giá trị ràng buộc các bên phải thực hiện theo những cam kết như đã thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc này.

2/ Quan điểm xét xử trên thực tiễn: 

Thực tiễn xét xử có 2 luồng quan điểm trái ngược như sau:

2.1. Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Quan điểm này cho rằng, tại thời điểm hai bên đặt cọc nhằm mục đích để cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên đều nắm rõ thông tin quyền sử dụng đất chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN. Do đó, bên chuyển nhượng chưa đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nên việc các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, tuyên Hợp đồng đặt cọc là vô hiệu. Cụ thể:

  • Tại Bản án số 28/2023/DS-PT ngày 18/4/2023 của Toà án nhân dân tỉnh Thanh Hoá về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, phần nhận định của Toà án có nêu:“[2] Do nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ngày 14/5/2022 đã lập hợp đồng đặt cọc. Hình thức và nội dung hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về đối tượng tài sản đặt cọc là chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các thửa 114, 127 và 553 tờ bản đồ  số  15  với  diện tích là  110,1  m2. Trong  đó,  thửa  553 diện  tích là 10.627,5m2 đã được UBND huyện T cấp GCNQSDĐ cho anh Ngô Gia T và chị Đào Thị S, thửa 114 diện tích 69.707 m2 loại đất RST (đất rừng sản xuất) do UBND  xã  B đang  quản  lý  chưa  cấp GCNQSDĐ cho  ai, thửa 127  diện  tích 991,6 m2 loại đất BHK (đất trồng cây hàng năm) ghi tên người sử dụng là anh Ngô Gia T, có nguồn gốc của ông Cầm Bá T2 (đã chết) chưa sang tên GCNQSDĐ cho vợ chồng anh T.  Anh  T cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/11/2009 do bà Lương Thị M (vợ ông Cầm Bá T2) và anh Cầm Văn H (con ông Cầm Bá T2) chuyển nhượng cho vợ chồng anh T diện tích 10.000 m2 đất lâm nghiệp là bản hợp đồng photo, chưa xác định được quyền sử dụng đất của anh T, chị S vì chưa được UBND huyện T cấp GCNQSDĐ thửa 127  diện  tích 991,6 m2 loại đất BHK (đất trồng cây hàng năm) ghi tên người sử dụng là anh Ngô Gia T, có nguồn gốc của ông Cầm Bá T2 (đã chết) chưa sang tên GCNQSDĐ cho vợ chồng anh T.  Anh  T cung cấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/11/2009 do bà Lương Thị M (vợ ông Cầm Bá T2) và anh Cầm Văn H (con ông Cầm Bá T2) chuyển nhượng cho vợ chồng anh T diện tích 10.000m2 đất lâm nghiệp là bản hợp đồng photo, chưa xác định được quyền sử dụng đất của anh T, chị S vì chưa được UBND huyện T cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất này.

Như vậy, trong tổng số 46.110,1 m2 thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc có 35.482,9 m2 đất anh Ngô Gia T, chị Đào Thị S chưa được UBND huyện T cấp GCNQSDĐ. Do đó, diện tích đất này không được phép chuyển nhượng theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai và Điều 500, 501 Bộ luật dân sự. Đối với phần diện tích anh T, chị S được cấp GCNQSDĐ, diện tích đất hẹp không phù hợp với nhu cầu sử dụng của nguyên đơn, không xác định được ranh giới do đã nhập các thửa đất lại với nhau. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/5/2022 và giấy xin gia hạn hợp đồng đặt cọc ngày 13/6/2022 không phát sinh giá trị pháp lý. Các đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đủ khả năng nhận thức về loại đất được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, nên việc lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm quy định pháp luật, do đó cả hai bên đều có lỗi. HĐXX sơ thẩm căn cứ vào Điều 131, 328 BLDS tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/5/2022 giữa anh Nguyễn Văn C và anh Ngô  Gia  T, chị Đào Thị S là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc anh T, chị S phải trả cho anh C số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu trả tiền trong 01 năm của vợ chồng anh T do các đương sự không thỏa thuận được thời gian trả tiền là phù hợp với quy định của pháp luật.

  • Tại Bản án số 22/2023/DS-ST ngày 07/4/2023 của Toà án nhân dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, phần nhận định của Toà án có nêu:Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Việc các bên lập hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo cho việc chuyển nhượng diện tích đất khoảng 10.000m2, tọa lại tại thôn Răng Dung, xã Đạ K’ Nàng, huyện Đam Rông, tỉnh Lâm Đồng. Phần đất này các bên đều thừa nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đến thời hạn cam kết vì lý do phần đất này em gái ông Q đã lấy lại nên việc chuyển nhượng không thành. Như vậy, tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc đất giữa ông L với vợ chồng ông Q, bà Th đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Phần đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng đặt cọc đất giữa ông L với vợ chồng ông Q, bà Th là vô hiệu theo quy định tại Điều 117, Điều 123 bộ luật dân sự năm 2015. Nên, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đất giữa ông L với vợ chồng ông Q, bà Th được xác lập vào ngày 25/6/2022 là phù hợp. Do hợp đồng đặt cọc giữa ông L với vợ chồng ông Q, bà Th đã bị vô hiệu ngay tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nên cần buộc các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận. Buộc vợ chồng ông Q, bà Th phải trả lại cho ông L số tiền là 80.000.000 đồng là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật. Đối với yêu cầu phạt cọc của ông L thì thấy rằng như đã nhận định và phân tích nêu trên thì diện tích đất các bên thỏa thuận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật. Ông Q, bà Th, ông L đều biết nhưng vẫn ký kết là do lỗi cả hai. Nên yêu cầu phạt cọc của ông L là không có cơ sở chấp nhận.
  • Tại Bản án số 15/2023/DS-ST ngày 24/3/2023 của Toà án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, phần nhận định của Toà án có nêu:

[4.1] Đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông V (V) và bà L theoHợp đồng nhận cọc mua bán đất” lập ngày 04/11/2021 đối với phần đất có chiều ngang là 15 m, chiều dài 50 m (hết đất). Hội đồng xét xử thấy rằng: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Quá trình thu thập chứng cứ, các bên đương sự đều xác định tại thời điểm ngày 04/11/2021 cũng như thời điểm xét xử, ông V (V)  và  bà  L chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, ông V (V) và bà L chưa có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại các Điều 166, 167, 168 của Luật đất đai năm 2013. Căn cứ vào quy định tại các Điều 117, 122, 123, 131, 132 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông V (V) và bà L theo “Hợp đồng nhận cọc mua bán đất” lập ngày 04/11/2021 đối với phần đất có chiều ngang là 15 m, chiều dài 50 m (hết đất) là vô hiệu, hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên đương sự.

[4.2] Đối với yêu cầu buộc V (V) và bà L phải thanh toán lại cho ông T số tiền là 150.000.000 đồng: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ nguyên đơn cung cấp và tài liệu chứng cứ Tòa án thu thập được thì có căn cứ xác định ông V (V) và bà L đã nhận của ông T tổng số tiền là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng), do đó ông V(V) và bà L phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông T số tiền là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) đã nhận.”

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận?

2.2. Quan điểm thứ hai: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không vô hiệu

Quan điểm này cho rằng, Hợp đồng đặt cọc không vô hiệu bởi hiệu lực giữa Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là độc lập với nhau. Cho nên, tại thời điểm đặt cọc mà thửa đất chưa được cấp GCN sẽ không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:

  • Mới đây nhất, tại Dự thảo Án lệ 101 số…/2023/AL về hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc của Toà án nhân dân tối cao, phần nội dung của Án lệ có nêu: [9] Trong trường hợp này, phải xác định hợp đồng đặt cọc này là hợp đồng độc lập nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong đó quy định rõ nghĩa vụ của ông D, bà L là trong thời hạn 01 tháng phải hoàn thành các loại giấy tờ, thủ tục để đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 3 của Hợp đồng. Do ông D, bà L không thực hiện nghĩa vụ để hoàn thành các loại giấy tờ, thủ tục dẫn đến chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Ông D, bà L vi phạm Hợp đồng đặt cọc nên phải có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận đặt cọc 200.000.000 đồng và phải chịu phạt 200.000.000 đồng theo quy định của Điều 4, Điều 5 của Hợp đồng. Đồng thời phải xác định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực để từ đó không chấp nhận yêu cầu của bà V về việc hủy hợp đồng đặt cọc; chấp nhận yêu cầu của bà V về việc buộc ông D, bà L phải trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc số tiền 200.000.000 đồng.
  • Tiếp theo, tham khảo tinh thần tại Tại Án lệ số 25/2018/AL về việc không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018, phần nội dung Án lệ có đoạn nêu:

“[1]…Tại Điều 5 của hợp đồng đặt cọc có nêu, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà H phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà H chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Hết thời hạn trên, bà H không thực hiện đúng cam kết, nên ông L khởi kiện yêu cầu bà H trả lại tiền cọc 2.000.000.000 đồng và phạt cọc 2.000.000.000 đồng.

[3]…tại thời điểm ông L đặt cọc 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Hồng Ngọc H, bà H đã nhận nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên do cơ quan thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh đang quản lý toàn bộ giấy tờ có liên quan đến căn nhà…

[4]…Nếu có căn cứ xác định cơ quan thi hành án dân sự chậm trễ trong việc chuyển tên quyền sở hữu cho bà H thì lỗi dẫn tới việc bà H không thể thực hiện đúng cam kết với ông L thuộc về khách quan, và bà H không phải chịu phạt tiền cọc…”

=> Theo đó, tại Án lệ này hai bên đặt cọc để cam kết chuyển nhượng nhà nhưng bên chuyển nhượng vẫn chưa có GCN. Tuy nhiên, qua nội dung vụ án thể hiện Toà án nhân dân các cấp đều công nhận hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này. Điều đó cho thấy, quan điểm của Toà án nhân dân tối cao cũng thể hiện sự độc lập về hiệu lực giữa Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất. Vì vậy, việc nhà đất chưa được cấp GCN tại thời điểm đặt cọc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc đó.

  • Mặt khác, trên tinh thần tại Án lệ số 55/2022/AL được thông qua ngày 07/9/2022 về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thì cũng có một số trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bằng hợp đồng viết tay khi đất chưa GCN vẫn được xem xét để công nhận hiệu lực của hợp đồng này.
  • Tại Bản án số 69/2022/DS-ST ngày 13/12/2022 của Toà án nhân dân thành phố Quảng Ngãi về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, phần nhận định của Toà án có nêu:2.1] Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Vy Văn Th và bà Phan Thị Thu H đều trình bày ngày 15/01/2020 có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung bà H nhận 50.000.000 đồng tiền cọc của ông Th, đảm bảo cho việc trong thời hạn 02 tháng (từ ngày 15/01/2020 –15/3/2020) bà H sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Th thửa đất (lô góc) giáp với đường 3m và 5m có kích thước ngang 08m x dài 19m theo Sơ đồ do bà H cung cấp; giá chuyển nhượng thửa đất là 570.000.000 đồng; sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông Th sẽ thanh toán số tiền 520.000.000 đồng còn lại cho bà H. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 15/01/2020 có nội dung phù hợp với nguyện vọng, ý chí của các bên, các bên tham gia một cách tự nguyện, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì thửa đất thỏa thuận chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H đã tiến hành các thủ tục nhận chuyển nhượng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất số 345, 346, 101, 438, 439, cùng tờ bản đồ số 18, xã Nghĩa Dõng; thực hiện thủ tục hợp thửa các thửa đất trên thành thửa đất số 531, tờ bản đồ số 8, diện tích 1.137,9m2 và nộp hồ sơ xin tách thửa 531 thành các thửa đất 532, 533, 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, cùng tờ bản đồ 18, xã Nghĩa Dõng, thành phố Quảng Ngãi. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Th và bà H đều xác định thửa đất hai bên thỏa thuận đặt cọc là lô góc giáp với đường 3m và 5m trong Sơ đồ do bà H cung cấp, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Phan Thị Thu H là thửa đất số 538, tờ bản đồ số 18, diện tích 123,4m2, xã Nghĩa Dõng, thành phố Quảng Ngãi (sau đây gọi là thửa đất 538). Do đó, Hợp đồng đặt cọc ngày 15/01/2020 ký giữa ông Th và  bà H là phù hợp với quy định của pháp luật quy định tại các Điều 116, 117, 118, 119 Bộ luật dân sự năm 2015.”

3/ Quan điểm của tác giả:

Trường hợp này, tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai là Hợp đồng đặt cọc không vô hiệu bởi vì các lý do sau:

Thứ nhất, xét về mục đích của việc đặt cọc

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, mục đích của việc đặt cọc là “để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng” đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho nên, khi đặt cọc các bên đều thoả thuận với nhau một khoảng thời hạn cụ thể để chuẩn bị đầy đủ các nội dung, công việc cần thiết nhằm tiến tới việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, trong khoảng thời hạn này bên nhận đặt cọc hoàn toàn có thể chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN nhằm đảm bảo thửa đất này đủ điều kiện tham gia giao dịch chuyển nhượng. Vì vậy, việc thửa đất chưa được cấp GCN tại thời điểm đặt cọc không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc.

Thứ hai, đối tượng của Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn khác nhau

Tác giả tạm thời viện dẫn khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 02/2020/NĐ-CP ngày 24/9/2020 hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Bộ luật tố tụng dân sự của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, có định nghĩa về tài sản đang tranh chấp như sau: Tài sản đang tranh chấp là đối tượng của quan hệ tranh chấp mà Tòa án đang thụ lý giải quyết;

Theo đó, tác giả hiểu đối tượng của việc đặt cọc chính là một khoản tiền hoặc một tài sản khác dùng để đặt cọc; còn đối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất mà các bên chuyển nhượng cho nhau. Do đó, tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai, chứ chưa tiến tới ngay việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc viện dẫn các điều khoản về quyền, điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất,…theo Luật đất đai 2013 để lập luận Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp này là còn khập khiễng, chưa thuyết phục.

Thứ ba, phân tích quy định về quyền của người sử dụng đất, thời điểm thực hiện quyền và điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất ta thấy

Tác giả viện dẫn Điều 166, Điều 167, khoản 1 Điều 168 và khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 để phân tích và có kết luận như sau:

  • Các điều khoản này cũng có quy định một số trường hợp đất chưa được cấp GCN nhưng vẫn được tham gia vào một số giao dịch.
  • Các quy định này chỉ nói về điều kiện để thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chứ không đề cập đến điều kiện của một thửa đất khi thực hiện giao dịch đặt cọc.

Mặt khác, hiện nay pháp luật cũng không có quy định nào cấm ký kết Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp thửa đất chưa được cấp GCN.

  • Vì vậy, một số quan điểm viện dẫn các quy định nêu trên để lập luận rằng đặt cọc đối với đất chưa được cấp GCN là vi phạm điều cấm của pháp luật nên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là mờ nhạt về mặt lý luận.

Thứ tư, hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là độc lập với nhau

Điều này cũng thể hiện rõ tại Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể: Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Tóm lại, tác giả đồng tình với quan điểm Hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu trong trường hợp này, việc quyền sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng không làm ảnh hướng đến hiệu lực của Hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, quan điểm thửa đất chưa được cấp GCN nên chủ sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng nên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là chưa có cơ sở xác đáng.

Thời gian tới, mong rằng Toà án nhân dân tối cao sớm có giải đáp cụ thể về vấn đề này và hi vọng dự thảo Án lệ số 101 số…/2023/AL về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc sẽ sớm được thông qua để có cơ sở áp dụng thống nhất trong xét xử đối với trường hợp này.

Thông tin liên hệ:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh

2/ Chi nhánh: 144D Nguyễn Đình Chính, Phường 8, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh

Bài viết liên quan: 

Rủi ro khi mua nhà đất vi bằng, có làm sổ được không?

Đứng tên giùm bất động sản, quy định của pháp luật và rủi ro pháp lý

Number of views: 567

Leave a Reply

Your email address will not be published.