Bảo lãnh trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Thông thường khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người dân chỉ chú trọng đến các hồ sơ pháp lý cơ bản như chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,…. mà quên mất rằng còn có một tài liệu rất quan trọng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đó là: Văn bản bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ.

Vậy, Văn bản này cụ thể là như thế nào, tính pháp lý ra sao? Hãng luật Bạch Tuyết giải đáp đơn giản nhất cho các bạn như sau:

Mục lục bài viết

1. Bảo lãnh là gì?

Bảo lãnh là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai?

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh là việc Ngân hàng thương mại (có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo công bố của Ngân hàng Nhà Nước) cam kết với Khách hàng (người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai) sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay Chủ đầu tư khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với Khách hàng. Theo đó, Trường hợp Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai — Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai

Tuy nhiên, trong thực tế không phải Người dân nào khi đi mua cũng biết đầy đủ quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi của mình.

Một thực trạng hiện nay, phần lớn các Chủ đầu tư nếu có bảo lãnh thì chỉ là ký Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với Ngân hàng thương mại. Trong trường hợp này, căn cứ quy định tại Điều 13. 9. a). (ii) Thông tư 11/2022/TT-NHNN thì Ngân hàng có quyền: “(ii) Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình được thư bảo lãnh mà ngân hàng thương mại đã phát hành cho người thụ hưởng là bên mua.”

Căn cứ khoản 4 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT-NHNN quy định về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

“4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;

c) Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;

d) Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận.”

Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình, Người dân cần lưu ý khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp Thư bảo lãnh mà Ngân hàng phát hành cho người thụ hưởng là bên mua trong Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Thông tin liên hệ:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh