Thực tiễn áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai trong vụ án dân sự

Giao dịch đất đai là hoạt động quan trọng trong đời sống, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi có tranh chấp. Một khi đã xảy ra tranh chấp, với mong muốn thửa đất không bị tiếp tục chuyển nhượng cho người khác để tránh phát sinh các vấn đề pháp lý phức tạp đằng sau đó thì người dân lại mong muốn áp dụng biện pháp ngăn chặn mọi giao dịch đối với thửa đất đó cho đến khi tranh chấp được Toà án giải quyết xong. Đáp ứng được thực tế này, để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan pháp luật đã có các quy định về những điều kiện và biện pháp để tạm thời ngăn chặn giao dịch đất đai trong trường hợp này. Do đó, bài viết này sẽ giới thiệu đến mọi người về các điều kiện, các biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai theo quy định pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự.

Mục lục bài viết

1/ Các biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai trong quá trình giải quyết vụ án dân sự:

Trong quá trình giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến đất đai, để tránh trường hợp đương sự chuyển nhượng nhằm tẩu tán tài sản, làm phát sinh thêm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm cho vụ án phức tạp thêm, cũng như đảm bảo khả năng thi hành án,…thì Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đã có quy định tại Chương VIII về Các biện pháp khẩn cấp tạm thời. Theo đó, đương sự trong vụ án có quyền yêu cầu Toà án áp dụng các biện pháp như: Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp (Điều 121 BLTTDS 2015); Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ (Điều 126 BLTTDS 2015). Cụ thể:

Điều 121. Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp

Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.

Điều 126. Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ

Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.

Theo đó, đương sự phải có đơn yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (áp dụng các biện pháp nêu trên) gửi đến Toà án đang giải quyết tranh chấp. Sau đó, Toà án sẽ xem xét có có đủ điều kiện để ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn các giao dịch đối với thửa đất mà các bên đang tranh chấp hay không.

2/ Về điều kiện áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:

Căn cứ Điều 111 và Điều 136 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về có 02 (hai) điều kiện để Toà án Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với 02 biện pháp nêu trên như sau:

Trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.
Đương sự có yêu cầu phải thực hiện biện pháp bảo đảm ví dụ như là nộp cho Tòa án chứng từ bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc gửi tiền, tài sản có giá trị do Tòa án ấn định nhưng phải tương đương với tổn thất hoặc thiệt hại có thể phát sinh do việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng để bảo vệ lợi ích của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu.

Như vậy, khi đương sự có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời và Toà án xét thấy có đầy đủ các điều kiện này thì mới ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời đúng quy định pháp luật.

3/ Thực tiễn việc áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai chưa phù hợp với Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

3.1. Tại Toà án

Trên thực tế hiện nay có một số trường hợp đương sự có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai gửi đến Toà án đang giải quyết vụ án, nhưng Toà án không hướng dẫn đương sự phải có đơn yêu cầu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mà lại ban hành Công văn gửi cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để yêu cầu cập nhập cảnh báo, ngăn chặn mọi giao dịch đối với thửa đất đó.

Theo quan điểm của tác giả, việc làm này của Toà án là không đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 bởi: Như đã phân tích ở trên thì trong quá giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến đất đai, để ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất đó thì chỉ có một biện pháp duy nhất là đương sự phải yêu cầu Toà án ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp, tạm thời và phải thực hiện biện pháp bảo đảm cho việc bồi thường thiệt hại đối với vụ việc ngăn chặn này (nếu có). Do vậy, việc Toà án ban hành Công văn gửi sang Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để yêu cầu cập nhập cảnh báo, ngăn chặn mọi giao dịch đối với thửa đất đó là biện pháp không được Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định, là biện pháp hoàn toàn trái quy định của luật. Có thể nói đây là hành vi Toà án “lách luật” để “giúp đỡ” đương sự có thể thực hiện biện pháp ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất đó, mà không cần phải bỏ tài sản để thực hiện biện pháp bảo đảm.

Văn bản về phối hợp giải quyết vụ án, nhưng có nội dung áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai

3.2. Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hiện nay trên thực tế cũng có một số trường hợp đương sự trong vụ án không yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, mà lại có đơn yêu cầu ngăn chặn, kèm theo đơn là Thông báo thụ lý vụ án tranh chấp liên quan đến thửa đất đó để gửi qua Chi nhánh VPĐKĐĐ, đề nghị cơ quan này ngăn chặn mọi giao dịch đối với thửa đất.

Cơ sở để Chi nhánh VPĐKĐĐ ngăn chặn giao dịch về đất đai trong trường hợp này là khi Chi nhánh nhận được Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, Chi nhánh VPĐKĐĐ cần phải xem xét “Tranh chấp đất đai là gì” để đánh giá đối với trường hợp đó có cần thiết phải ngăn chặn hay không, chứ không phải trong mọi trường hợp nhận được đơn ngăn chặn thì Chi nhánh đều chấp nhận.

Theo định nghĩa tại Luật Đất đai 2023 và Luật Đất đai 2024 thì “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Có thể hiểu, chỉ khi các bên tranh chấp trực tiếp với nhau là bên nào có quyền, nghĩa vụ đối với một thửa đất và việc tranh chấp này đã được UBND cấp xã nơi có đất tiến hành hoà giải cơ sở trước khi khởi kiện đến Toà án thì mới được xem là tranh chấp đất đai – thì Chi nhánh mới ngăn chặn giao dịch đối với thửa đất đó.

Còn đối với các dạng tranh chấp có liên quan đến đất đai như tranh chấp hợp đồng thuê nhà đất; hợp đồng về việc thanh toán, bàn giao trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng àm thửa đất đó đã chuyển giao cho người thứ ba, thứ tư, thứ nằm rồi…. thì không phải là tranh chấp đất đai theo quy định này nên không phải là cơ sở để Chi nhánh VPĐKĐĐ ngăn chặn đối với thửa đất đó.

Đồng thời, định nghĩa về tranh chấp đất đai vẫn còn khá chung chung, nên nhiều người dân lợi dụng kẽ hở này để tiến hành khởi kiện đến Toà án đối với thửa đất đó, nhằm có được thông báo thụ lý vụ án của Toà án và gửi sang Chi nhánh VPĐKĐĐ để ngăn chặn mà không yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không có bất cứ biện pháp bảo đảm nào đã gây ra thiệt hại rất lớn cho người có đất bị ngăn chặn và gây xáo trộn trật tự quản lý đất đai, đình truệ sự phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.

Trên đây là toàn bộ ý kiến, trao đổi về vấn đề “Thực tiễn áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai trong vụ án dân sự” dựa trên thực tế và quy định của pháp luật. Nếu có thắc mắc gì liên quan đến chủ đề trên hoặc vướng mắc ở các lĩnh vực pháp lý khác, Quý Khách hàng liên hệ với chúng tôi thông qua thông tin sau:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, TP Hồ Chí Minh