Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một sắc thuế trực thu, đánh vào khoản thu nhập phát sinh khi cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Với đặc thù giá trị giao dịch lớn và khả năng phát sinh lợi nhuận đáng kể, loại thuế này không chỉ góp phần điều tiết thu nhập, đảm bảo công bằng xã hội mà còn là công cụ pháp lý quan trọng nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ, góp phần ổn định và minh bạch thị trường bất động sản.
Kể từ ngày 01/7/2026, Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được điều chỉnh bởi Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (sau đây gọi là “Luật Thuế TNCN 2025”). So với các giai đoạn trước, Luật Thuế TNCN 2025 tiếp tục kế thừa phương pháp tính thuế đơn giản, dễ áp dụng, đồng thời duy trì cơ chế thu theo tỷ lệ trên giá chuyển nhượng.
1. Thu nhập chịu thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2025, thu nhập chịu thuế TNCN từ thu nhập chuyển nhượng bất động sản được xác định tương đối rộng, bao quát hầu hết các giao dịch liên quan đến quyền tài sản đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể bao gồm:
(1) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
(2) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
(3) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
(4) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế TNCN, chi tiết các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN tham khảo tại: CÁC KHOẢN THU NHẬP ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN 2026
Căn cứ và cách tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
Một trong những điểm đáng chú ý của Luật Thuế TNCN 2025 là tiếp tục duy trì mức thuế suất thống nhất 2% trên giá chuyển nhượng. Đây là phương pháp tính thuế theo tỷ lệ, không phụ thuộc vào chi phí hay lợi nhuận thực tế.
(1) Đối với cá nhân cư trú: Theo khoản 1 Điều 14 Luật Thuế TNCN 2025, Thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%
(2) Đối với cá nhân không cư trú: Theo khoản 1 Điều 24 Luật Thuế TNCN 2025, cách tính thuế được áp dụng tương tự như đối với cá nhân cư trú.
Việc áp dụng chung một mức thuế suất mang lại nhiều ưu điểm như:
- Đơn giản hóa thủ tục kê khai;
- Hạn chế tranh chấp về chi phí hợp lệ;
- Tăng tính minh bạch trong quản lý thuế.
Tuy nhiên, phương pháp này cũng có thể tạo ra sự bất bình đẳng trong một số trường hợp, chẳng hạn khi người chuyển nhượng không có lãi hoặc bị lỗ nhưng vẫn phải nộp thuế trên toàn bộ giá trị giao dịch.
2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là một mốc thời gian quan trọng để người nộp thuế thực hiện nghĩa vụ khai và nộp thuế đúng hạn.
3. Một số lưu ý thực tiễn
Để hạn chế rủi ro pháp lý và thuế, cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý một số vấn đề sau:
- Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch;
- Xác định đúng đối tượng được miễn thuế;
- Kê khai trung thực giá chuyển nhượng;
- Lưu giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu và giao dịch;
- Thực hiện nghĩa vụ thuế đúng thời hạn.
Việc tuân thủ đầy đủ các quy định không chỉ giúp tránh các chế tài xử phạt mà còn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch.
4. Kết luận
Với việc tiếp tục duy trì quy định thuế suất cố định 2% trên giá chuyển nhượng, Luật Thuế TNCN 2025 đã đơn giản hóa thủ tục, minh bạch cơ sở tính thuế và tiếp tục duy trì chính sách hỗ trợ người dân thông qua việc miễn thuế trong một số trường hợp đối với giao dịch giữa các thành viên trong gia đình, cá nhân có “một nhà ở duy nhất” tại Việt Nam.
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, cá nhân khi có giao dịch liên quan đến chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý các quy định mới để tránh sai sót trong kê khai, nộp thuế.
Bài viết trên được Hãng Luật Bạch Tuyết biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo về chủ đề “Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản”. Nội dung không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật được trích dẫn có hiệu lực tại thời điểm đăng tải, tuy nhiên có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế sau đó. Vì vậy, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi áp dụng vào tình huống thực tế.
Nếu Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến chủ đề trên hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực khác, vui lòng liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết theo thông tin sau:
Trụ sở chính: 1132 Lê Đức Thọ, phường An Hội Đông, Thành phố Hồ Chí Minh.
Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết
Tel: 0986 797 648
Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, phường Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
Tel: 0376 019 226
Chi nhánh 2: Tầng 3, 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Nam Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang
Tel: 0971 926 781
Mail: luatbachtuyet@gmail.com
Website: https://hangluatbachtuyet.com/
Tik.tok: https://www.tiktok.com/@luat_su_nha_trang?lang=vi-VN