Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là “Giấy chứng nhận”) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý đặt ra là Giấy chứng nhận đã cấp có thể bị thu hồi không? Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, Chúng tôi gặp không ít các trường hợp có vướng mắc liên quan đến việc thu hồi Giấy chứng nhận do cấp không đúng đối tượng sử dụng đất. Hãy cùng Hãng Luật Bạch Tuyết tìm hiểu quy định pháp luật trong trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp do không đúng đối tượng sử dụng đất.
Mục lục bài viết
1. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất là gì?
Trong Luật đất đai 2024 và các Luật đất đai trước đây không giải thích khái niệm đối tượng sử dụng đất là gì? Tuy nhiên, có thể hiểu rằng đối tượng sử dụng đất chính là người sử dụng đất được quy định tại Điều 4 của Luật đất đai 2024. Theo đó, người sử dụng đất bao gồm: tổ chức trong nước; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; cộng đồng dân cư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Như vậy, có thể hiểu rằng Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất là giấy chứng nhận đã cấp cho không đúng người sử dụng đất. Tức là người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận là không đúng theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Đây là một trong những trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm d, khoản 2 Điều 152 Luật đất đai 2024, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp: “d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận;”
2. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất bị thu hồi theo một trong các trường hợp sau
2.1. Căn cứ khoản 3 Điều 152 Luật đất đai 2024, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất bị thu hồi theo một trong các trường hợp sau:
- Trường hợp 01:
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp được thực hiện theo bản án, quyết định đó.
- Trường hợp 02:
Cơ quan thanh tra có văn bản kết luận giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.
- Trường hợp 3:
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.
- Trường hợp 4:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
2.2. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng quy định tại 4 trường hợp trên được xác định như sau
a. Nếu trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp bị thu hồi là Giấy chứng nhận cấp lần đầu
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất là tổ chức trong nước; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp để thực hiện việc thu hồi.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất là cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; cộng đồng dân cư.
b. Nếu trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp bị thu hồi là Giấy chứng nhận xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động
- Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
- Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
3. Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất không bị thu hồi khi nào?
Căn cứ khoản 4 Điều 152 Luật đất đai 2024 quy định: Cơ quan có thẩm quyền không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất này nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển một phần quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai thì Giấy chứng nhận đã cấp có bị thu hồi hay không? Liên quan đến vấn đề này, pháp luật vẫn chưa quy định rõ. Tuy nhiên, trong thực tiễn tham gia xét xử, có Tòa án đã có quan điểm xét xử rằng: trường hợp giấy chứng nhận cấp cho nhiều thửa, thửa bị thu hồi do giấy chứng nhận cấp không đúng đối tượng không thuộc thửa bị biến động thì vẫn thực hiện thu hồi giấy chứng nhận đã cấp mà không vi phạm quy định tại khoản 4 Điều 152 Luật đất đai 2024.
4. Trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận
4.1. Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi là giấy chứng nhận cấp lần đầu
Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ, xác định lại thông tin đối tượng sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển hồ sơ đã giải quyết đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp;
4.2. Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi là Giấy chứng nhận được cấp trong trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận để xác định lại thông tin đối tượng sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận theo thẩm quyền và chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Lưu ý:
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai không xác định lại các thông tin khác trên Giấy chứng nhận đã được cơ quan có thẩm quyền xác lập phù hợp với quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp có nhiều thửa đất cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có một hoặc một số thửa đất bị thu hồi giấy chứng nhận do cấp không đúng đối tượng thì thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật đối với các thửa đất này; cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật.
Mặc dù, trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất không phải là quy định mới. Nhưng với sự ra đời của Luật đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã làm rõ hơn trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận sau khi thu hồi, trường hợp giấy chứng nhận bị thu hồi được cấp cho nhiều thửa mà chỉ có một thửa hoặc một số thửa bị thu hồi giấy chứng nhận cũng như xác định yếu tố lỗi của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ảnh hưởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp lại giấy chứng nhận.
Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về chủ đề “Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp được cấp không đúng đối tượng sử dụng đất.” Nếu có bất kỳ thắc mắc liên quan đến chủ đề trên hoặc vướng mắc ở các lĩnh vực pháp lý khác, Quý Khách hàng liên hệ với chúng tôi thông qua thông tin sau:
1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết,
- Số điện thoại: 094.994.0303 hoặc 0987.431.347
2/ Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, Phường 13, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
- Số điện thoại: 037.601.9226
3/ Chi nhánh 2: 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Phước Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang
- Số điện thoại: 097.192.6781
Bài viết liên quan:
Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Những điểm mới của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực tiễn áp dụng biện pháp ngăn chặn giao dịch đất đai trong vụ án dân sự
