Môi giới bất động sản - Quy định và thực tiễn?

Khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản định nghĩa “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”. Môi giới bất động sản chỉ được hoạt động theo phạm vi pháp luật cho phép, quy định tại Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Trên thực tế, rất nhiều đơn vị môi giới bất động sản không hiểu rõ điều kiện, phạm vi hành nghề của mình dẫn đến việc hoạt động sai quy định. Một số hành vi sai phạm điển hình của môi giới bất động sản (bài viết này xin được phân tích chủ yếu về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) như sau:

Mục lục bài viết

1. Hoạt động trong khi không đủ điều kiện

Khoản 1 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản,trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Theo đó, khi cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải (i) thành lập doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh ngành nghề môi giới bất động sản; (ii) trong doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới.

Rất nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản sau khi thành lập doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh phù hợp xong tiến hành hoạt động ngay mà không đảm bảo số lượng người có chứng chỉ hành nghề môi giới. Sau đó, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp sẽ ký kết hợp đồng lao động và cử nhân sự đi học để được cấp chứng chỉ hành nghề. Lúc này, nếu Cơ quan nhà nước kiểm tra thì có thể sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, các giao dịch môi giới có khả năng bị Tòa án có thẩm quyền tuyên vô hiệu khi có tranh chấp.

Mức phạt vi phạm hành chính của hành vi này là: “Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;” – khoản 2 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

2. Vừa là một bên môi giới, vừa tham gia giao dịch bất động sản

Như đã nêu tại phần định nghĩa, môi giới bất động sản được hiểu là đơn vị đứng giữa kết nối các bên trong giao dịch bất động sản. Khi đã là đơn vị trung gian, môi giới bất động sản không được quyền đồng thời đứng ở vị trí của bên mua hay bên bán trong giao dịch. Điều này được thể hiện tại khoản 3 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”.

Quy định là vậy, trên thực tế, có rất nhiều doanh nghiệp đứng ra ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận cọc từ người mua. Có một số đơn vị sử dụng “Hợp đồng ký gửi” giữa người bán và đơn vị môi giới có nội dung “được quyền thay mặt người bán ký kết hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng với người mua” để ký luôn Hợp đồng chuyển nhượng. Đáng nói hơn, có những đơn vị lợi dụng sự cả tin, không hiểu biết của người mua mà “nhận cọc” “nhận tiền chuyển nhượng” đến 95% giá trị bất động sản.

Để làm rõ hơn, pháp luật quy định những khoản thu của đơn vị môi giới bất động sản chỉ bao gồm thù lao môi giới và hoa hồng môi giới. Thù lao môi giới được hiểu là khoản tiền công trả cho đơn vị môi giới khi môi giới bất động sản mà không phụ thuộc vào giá hay kết quả giao dịch bất động sản. Hoa hồng môi giới là khoản tiền mà đơn vị môi giới được hưởng khi khách hàng ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản.

Pháp luật Việt Nam đã có những chế tài cho hành vi trên, cụ thể tại điểm d khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức xử phạt vi phạm hành chính như sau: “1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

…

d) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”

Ngoài 02 sai phạm điển hình nêu trên, còn rất nhiều sai phạm khác đang ẩn hiện trong các đơn vị môi giới bất động sản. Do đó, mỗi người trong chúng ta cần trang bị kiến thức để nhận diện vấn đề, tránh đưa mình vào những rắc rối, những giao dịch không có hiệu lực để phải giải quyết hậu quả về sau.

Trên đây là bài viết của Hãng luật Bạch Tuyết về chủ đề “Môi giới bất động sản – Quy định và thực tiễn?”. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi qua:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh