Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, thuật ngữ nhà ở hình thành trong tương lai không còn quá xa lạ với nhiều người. Thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang trở nên sôi động. Bên cạnh những lợi ích tối ưu cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai thì vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi người mua không trang bị đầy đủ kiến thức liên quan đến vấn đề này. Do đó, để tận dụng được hiệu quả tối đa, người mua cần hiểu rõ những vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để tránh “tiền mất tật mang”.

Mục lục bài viết

1. Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản tại khoản 2 Điều 105: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Ngoài ra, khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng nêu rõ tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Theo quy định trên, nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 có nêu định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở cũng làm rõ nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP xác định nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy). Ngược lại, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên.

Từ các quy định nêu trên có thể thấy, quá trình từ khi đặt mua đến khi chính thức trở thành chủ sở hữu nhà ở là một khoảng thời gian rất dài, gắn liền với nhiều rủi ro và vấn đề pháp lý. Do đó, khi có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai, cần lưu ý những vấn đề trọng tâm sau đây:

Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

2. Những vấn đề lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

2.1. Kiểm tra tính pháp lý của dự án

Đây là vấn đề cực kỳ quan trọng cần được xem xét khi quyết định mua nhà ở hình thành trong tương lai của một dự án đầu tư. Trên thực tế có rất nhiều dự án mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù không đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định, dẫn đến những khách hàng mua nhà ở này bị thiệt hại nặng nề.

Vậy, điều kiện pháp lý để dự án nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán là gì?

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bên cạnh vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư được huy động vốn dưới các hình thức sau:

Thứ nhất, hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, bao gồm:

Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
Đã có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

Thứ hai, hình thức huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Để có thể mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện được ghi nhận tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm phải có:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Hồ sơ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng);
Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án

Lưu ý: Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó và phải có ngân hàng thương mại bảo lãnh cho tiến độ dự án như đã cam kết với khách hàng.

Thứ ba, hình thức huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam hoặc phát hành trái phiếu. Với hình thức này, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thực tế, rủi ro thường xảy ra khi chủ đầu tư thực hiện việc bán nhà ở hình thành trong tương lai để thu tiền trước từ người mua dưới hình thức huy động vốn nhưng chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định. Do đó, trước khi tiến hành giao dịch, người mua cần cân nhắc, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ thể hiện tính pháp lý của dự án.

2.2. Xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán

Hợp đồng có thể xem là bằng chứng quan trọng nhất và ràng buộc quyền và nghĩa vụ giữa người mua với chủ đầu tư. Do đó, để hạn chế tối đa rủi ro, trước khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Trong đó, người mua cần lưu ý một số điều khoản sau theo quy định pháp luật:

Điều khoản về thanh toán: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
Không quá 30% giá trị hợp đồng đối với lần đầu;
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.

Lưu ý: trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Khi bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng;
Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
Điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và chủ đầu tư: Đây là điều khoản cơ bản để xác lập quyền lợi và nghĩa vụ mà các bên phải thực hiện. Theo đó, người mua cần đảm bảo chủ đầu tư cam đoan về tính chính xác và chịu trách nhiệm về những thông tin giới thiệu đến khách hàng làm cơ sở khách hàng ký hợp đồng.

Thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư giới thiệu đến khách hàng về dự án rất tuyệt vời, mỹ miều thông qua các giấy tờ quảng cáo dự án, thậm chí là sổ tay khách hàng. Khách hàng dựa vào đấy để tin tưởng ký kết hợp đồng, nhưng khi thực tế dự án không được như quảng bá thì khách hàng lại không thể đòi lại quyền lợi và yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo chất lượng, thông tin nhà ở như đã giới thiệu với khách hàng. Và thực tế Tòa án đã không chấp nhận yêu cầu này của khách hàng, lập luận cho rằng những giấy tờ quảng bá, sổ tay khách hàng không được thể hiện trong nội dung hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng, chính vì vậy, không là cơ sở để khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo đúng những gì đã cam kết, quảng bá.

Lập luận trên có vẻ không thuyết phục nhưng thực tế đã xảy ra, do đó, khi thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, người mua cần bắt buộc chủ đầu tư phải cam kết trong hợp đồng về những thông tin đã giới thiệu đến khách hàng và chịu trách nhiệm về những thông tin này để làm cơ sở đòi lại quyền lợi chính đáng của mình.

Ngoài ra, người mua cần lưu ý một số điều khoản khác quy định về thời gian bàn giao căn hộ; thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Những chế tài khi các bên vi phạm (chẳng hạn như phạt vi phạm bởi vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng dân sự. Do đó, Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chỉ được áp dụng điều khoản phạt vi phạm khi các bên có thỏa thuận).

2.3. Việc ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/06/2015. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cụ thể như sau:

Trước tiên, căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư.

Tiếp theo, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư hợp đồng bảo lãnh cho dự án.

Cuối cùng, ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Thực tế nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đưa văn bản của ngân hàng về việc xem xét đồng ý sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư xét xét thẩm định tại giai đoạn đầu tiên khi thực hiện bảo lãnh. Như vậy, chưa phát sinh việc ngân hàng bảo lãnh. Việc người mua không xem xét kỹ, chỉ dựa vào các văn bản đó để ký kết hợp đồng có thể bị rủi ro cao khi chủ đầu tư không thực hiện giao, nhận nhà như đã cam kết.

Bên cạnh những vấn đề trên mà người mua cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cũng cần xem xét nhiều khía cạnh khác như lựa chọn chủ đầu tư uy tín (tra cứu thông tin chủ đầu tư, năng lực tài chính, chất lượng dự án chủ đầu tư đã thực hiện trước đó,..), nắm rõ chính sách vay từ ngân hàng, theo dõi và cập nhật thông tin về tiến độ xây dựng, không bị chi phối bởi những lời tư vấn được vẽ vời.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về chủ đề “Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh