Rủi ro pháp lý khi nhờ đứng tên giùm trên bất động sản

Theo quy định của pháp luật về đất đai, bất động sản là tài sản cần phải đăng ký sử dụng, đăng ký sở hữu với Cơ quan nhà nước. Vì nhiều lý do khác nhau mà một số người không thể hoặc không muốn đứng tên khi đăng ký chủ quyền đối với bất động sản, khi đó họ sẽ nhờ một người khác có đủ điều kiện “đứng tên giùm”. Việc nhờ đứng tên giùm trên bất động sản này thông thường sẽ được lập bằng giấy tay có chữ ký của các bên và không được công chứng chứng thực.

Pháp luật Việt Nam không công nhận việc đứng tên giùm này nên có rất nhiều tranh chấp phát sinh. Phần lớn là do người được nhờ đứng tên giùm trên bất động sản nổi lòng tham muốn chiếm hữu luôn bất động sản mình đang đứng tên hoặc họ không đồng ý chuyển nhượng lại bất động sản theo yêu cầu của người nhờ đứng tên giùm. Khi tranh chấp được giải quyết tại tòa, mặc dù Tòa án không công nhận hiệu lực của giao dịch đứng tên giùm nhưng Tòa sẽ xem xét bản chất của giao dịch “nhờ đúng tên giùm” này để giải quyết, theo nghiên cứu và tổng hợp bản án của Hãng luật Bạch Tuyết, Tòa án sẽ phán quyết theo 02 hướng chủ yếu như sau:

Mục lục bài viết

– Hướng 1:

Nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm đủ điều kiện nhận chuyển nhượng bất động sản thì Tòa án sẽ công nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản của người nhờ đứng tên giùm. Khi đó, Tòa án sẽ yêu cầu người được nhờ đứng tên giùm trên bất động sản phải chuyển nhượng lại bất động sản cho người nhờ đứng tên giùm. Trường hợp trong quá trình đứng tên giùm mà người được nhờ đứng tên giùm có cải tạo hoặc xây mới làm tăng giá trị của Bất động sản thì người nhờ đứng tên giùm phải trả cho người được nhờ đứng tên giùm phần giá trị tăng thêm này.

Đối với phán quyết này, trường hợp người được nhờ đứng tên giùm không tuân theo phán quyết của Tòa (không hợp tác chuyển nhượng lại) thì người nhờ đứng tên giùm có thể đem bản án đến UBND cấp quận/huyện để làm thủ tục chuyển nhượng lại bất động sản cho mình.

– Hướng 2:

Nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng bất động sản thì Tòa án sẽ phán quyết người được nhờ đứng tên giùm trên bất động sản phải trả lại tiền mua bất động sản và phần giá trị tăng thêm tính đến thời điểm giải quyết vụ án cho người nhờ đứng tên giùm. Trường hợp trong quá trình đứng tên giùm mà người được nhờ đứng tên giùm có cải tạo hoặc xây mới làm tăng giá trị của Bất động sản thì người được nhờ đứng tên giùm sẽ được cấn trừ phần giá trị tăng thêm này khi trả tiền cho người nhờ đứng tên giùm.

Tại đây, vào ngày 06/4/2016, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Quyết định số 220/QĐ-CA về việc công bố 06 án lệ trong đó có án lệ 02/2016/AL với nội dung như sau:

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Theo tinh thần của án lệ 02/2016/AL thì Tòa án công nhận giao dịch mua bán giữa người bán và người được nhờ đứng tên giùm. Theo đó, phán quyết của Tòa án sẽ giống với “Hướng 2” mà Hãng luật Bạch Tuyết đã phân tích ở trên.

Hai trường hợp mà Hãng luật Bạch Tuyết đã nói ở trên chỉ là tranh chấp giữa người nhờ đứng tên giùm và người được nhờ đứng tên giùm, tuy nhiên thực tế còn phát sinh rất nhiều trường hợp khác khó giải quyết và thi hành án hơn. Ví dụ, người được nhờ đứng tên giùm đã chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba mà người nhờ đứng tên giùm không biết, đến khi biết thì “mọi chuyện đã rồi”. Lúc này, người nhờ đứng tên giùm chỉ có thể khởi kiện người được nhờ đứng tên giùm bồi thường thiệt hại, trả lại số tiền mà mình đã bỏ ra để mua bất động sản đó. Tòa án sẽ ghi nhận và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của người nhờ đứng tên giùm nhưng trường hợp người được nhờ đứng tên giùm không còn tài sản để thi hành án thì việc đòi lại tiền chỉ có thể nằm trên giấy mà thôi.

Từ những phân tích nêu trên, Hãng luật Bạch Tuyết khuyến cáo mọi người nếu đủ điều kiện đứng tên trên bất động sản thì hãy tự mình đứng tên, trường hợp không đủ điều kiện thì phải nhờ người thật sự thân cận đứng tên giùm tránh phát sinh những tranh chấp không đáng có.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về vấn đề pháp lý “nhờ đứng tên giùm trên bất động sản”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: