(Hỏi đáp cùng HLBT) Người nhận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là người đứng tên trên sổ (GCNQSDĐ) có được không?
Bạn đọc hỏi: Chị gái tôi thỏa thuận mua một thửa đất và giao tiền đặt cọc cho anh C. Anh C là người trực tiếp đứng ra nhận cọc và cam kết sẽ làm thủ tục chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị tôi phát hiện người đứng tên trên giấy chứng nhận lại là một người khác.
Tôi muốn hỏi, anh C không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được quyền nhận tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
1. Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
– Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự độc lập, nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai.
2. Quy định pháp luật về chủ thể nhận đặt cọc
Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015, quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, chủ thể nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.
Tuy nhiên, nếu người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.
Trả lời: Trong trường hợp chị gái bạn giao tiền đặt cọc cho anh C để bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng anh C không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì anh C không có quyền nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất này. Tuy nhiên, nếu anh C là người đại diện hoặc được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng hợp pháp từ chủ đất thì anh C có quyền nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất này.
Ngoài điều kiện về chủ thể, bạn đọc cần đối chiếu với các quy định về điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch như nêu trên để xác định việc nhận tiền đặt cọc giữa anh C và chị của bạn có hiệu lực hay không.
Thông tin trên được Hãng Luật Bạch Tuyết biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo về chủ đề “Người nhận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là người đứng tên trên sổ (GCNQSDĐ) có được không?”, được xây dựng dựa trên thông tin do bạn đọc cung cấp và quy định pháp luật hiện hành.
Nội dung không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật được trích dẫn có hiệu lực tại thời điểm đăng tải, tuy nhiên có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế sau đó. Vì vậy, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi áp dụng vào tình huống thực tế.
Nếu có thắc mắc gì liên quan đến chủ đề trên hoặc vướng mắc ở các lĩnh vực pháp lý khác, Quý Khách hàng liên hệ với chúng tôi thông qua thông tin sau:
THÔNG TIN LIÊN HỆ
– Địa chỉ:
+ Trụ sở chính: 1132 Lê Đức Thọ, phường An Hội Đông, Thành phố Hồ Chí Minh
+ Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, phường Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Chi nhánh 2: Tầng 3, 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Nam Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
– Số điện thoại: 094.994.0303, 098.743.1347 hoặc 0376019226
– Fanpage:
+ Hãng Luật Bạch Tuyết:
https://www.facebook.com/Hangluatbachtuyet
+ Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận:
https://www.facebook.com/profile.php?id=100092749191747
+ Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang:
https://www.facebook.com/profile.php?id=61561525153816.
Tham khảo các bài viết khác:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có được không?
- Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản năm 2026