CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ, MỘT PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN

Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ sở hữu được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Đây được xem là giải pháp hiệu quả giúp các nhà đầu tư xử lý tình trạng khó khăn về nguồn vốn để tiếp tục thực hiện dự án.

1. Chuyển nhượng dự án bất động sản là gì?

Mục 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 : “ Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển hợp hợp cho phép nhận chuyển nhượng thông qua đồng.”.

Theo đó, Chuyển nhượng dự án bất động sản là quyền của chủ đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh khi đáp ứng đủ những điều kiện theo luật định.

2. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc sau:

(1) Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện cơ sở nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(2) Khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc bất kỳ sản phẩm dự án nào phải đảm bảo không thay đổi mục tiêu, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

(3) Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, được nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư cho dự án, phần dự án đã nhận được chuyển nhượng.

Chủ tư nhân nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải lập hồ sơ dự án, quy luật chiến lược về quy hoạch đô thị và nông thôn và giấy phép xây dựng dự án nếu không có thay đổi về nội dung dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

(4) Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản 2023 và bồi dưỡng quy định về hình thức, mục tiêu, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đai đai.

*Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Nội dung phần 3.

3. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau:

(1) Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

– Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ tài khoản đầu tư, chấp thuận tài khoản chủ tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận đầu tư cho trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục tiếp tục nhận đầu tư;

– Dự án đã có kế hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;

– Dự án, dự án chuyển nhượng đã hoàn thành bổ sung thường xuyên, hỗ trợ tái sinh. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng cấu hình hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến trình, thiết kế, quy mô chi tiết được duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn và nội dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật xây dựng;

– Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

– Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;

– Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;

– Dự án còn trong thời hạn thực hiện;

– Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.

(2) Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

“Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

…”.

*Khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Nội dung mục (3) phần 2.

(3) Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

(4) Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các mục (1), (2), (3) phần 3 này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.

(5) Ngoài điều kiện quy định tại các mục (1), (2), (3) và (4) phần 3 này,việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.

Bài viết trên được Hãng Luật Bạch Tuyết biên soạn nhằm cung cấp thông tin tham khảo về chủ đề “Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”. Nội dung không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật được trích dẫn có hiệu lực tại thời điểm đăng tải, tuy nhiên có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế sau đó. Vì vậy, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi áp dụng vào tình huống thực tế.

Nếu Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến chủ đề trên hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực khác, vui lòng liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết theo thông tin sau:

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Trụ sở chính: 1132 Lê Đức Thọ, phường An Hội Đông, Thành phố Hồ Chí Minh.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết

Tel: 0986 797 648

Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, phường Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận

Tel: 0376 019 226

Chi nhánh 2: Tầng 3, 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Nam Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – CN Nha Trang

Tel: 0971 926 781

Email: luatbachtuyet@gmail.com

Website: Hãng Luật Bạch Tuyết