Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những nhu cầu phổ biến của những người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rõ về trình tự, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định, dẫn đến các vi phạm và hệ lụy chẳng hạn bị phạt, bị thu hồi đất. Vì vậy, bài viết này ra đời nhằm giúp Quý khách hàng nắm được quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Hiện nay, không có văn bản nào quy định cụ thể khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất là gì. Tuy nhiên, có thể định nghĩa khái quát rằng chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất có hai trường hợp là (1) phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và (2) không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Dưới đây Hãng luật Bạch Tuyết trình bày trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo từng trường hợp.
Mục lục bài viết
1. Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
a. Chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:
Bao gồm 07 trường hợp được ghi nhận tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
b) Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
– UBND cấp tỉnh: đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức
– UBND cấp huyện: đối với chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân.
Ngoài ra, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
c) Trình tự, thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường (trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép là UBND cấp huyện) hoặc Sở tài nguyên môi trường (trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép là UBND cấp tỉnh).
Hồ sơ bao gồm:
(i) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
(ii) Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất / Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành các thủ tục để thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Tiếp đó, cơ quan Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ thời điểm nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian ngày nghỉ, lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì không quá 25 ngày (khoản 10 Điều 2 Nghị định 02/2017/NĐ-CP).
2. Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải thực hiện đăng ký biến động đất đai
a. Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải thực hiện đăng ký biến động:
Bao gồm 05 trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 02/2021/TT-BTNMT, cụ thể:
- Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
b. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhưng phải thực hiện đăng ký biến động đất đai
Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận.
Hồ sơ bao gồm:
(i) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
(ii) Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Cơ quan tiếp nhận:
- Văn phòng đăng ký đất đai đối với hồ sơ của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với Quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
- Nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh (như trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (như trường hợp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai);
- Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận vào Đơn đăng ký, xác định mục đích sử dụng đất vào giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chỉ, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận xác nhận thay đổi cho người được cấp.
Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan tiếp nhận nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về vấn đề pháp lý “Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất”. Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết,
- Số điện thoại: 094.994.0303 hoặc 0987.431.347
- Website: https://hangluatbachtuyet.com/
2/ Chi nhánh: 144D Nguyễn Đình Chính, Phường 8, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
- Số điện thoại: 0376019226
