HD chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng

[Hỏi đáp cùng HLBT] – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có được không?

Bạn đọc hỏi: Năm 2025, tôi có mua một miếng đất của ông B. Hai bên có ký giấy tay với nhau về việc mua bán đất này. Gần đây tôi mới có thời gian đi làm thủ tục sang tên, tôi có đem giấy tay mua bán đất ký với ông B để nộp tại Bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân để thực hiện thủ tục sang tên thì anh C – cán bộ nhận hồ sơ trả lại hồ sơ với lý do hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng và yêu cầu tôi và ông B phải ký công chứng hợp đồng mới đúng. Tôi muốn hỏi cán bộ C hướng dẫn tôi như vậy có đúng không?

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024.

Theo quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Theo đó, các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, để Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, trong đó có điều kiện về hình thức.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải bắt buộc công chứng hoặc chứng thực?

Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”

Như vậy, về điều kiện hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, trừ trường hợp mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc có công chứng hoặc chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

3. Rủi ro về việc không công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những rủi ro dễ phát sinh trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau hiện nay là vô cùng phổ biến. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5.Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, với các rủi ro phát sinh theo sự vô hiệu có thể làm cho mục đích ban đầu của các bên không thể thực hiện được. Theo quy định của pháp luật về đất đai, khi có đăng ký về biến động đất đai, Cơ quan đăng ký về đất đai sẽ cập nhật chỉnh lý, biến động đất đai từ đó ghi nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, nếu chưa thực hiện được hồ sơ để được cấp Văn bản này, rất có khả năng sẽ có thể xảy ra những rủi ro như sau:

(1) Không thể đăng ký cập nhật biến động hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(2) Trường hợp Người mua trả đủ tiền, nhưng không thể có đất;

(3) Người mua không thể thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất, trong đó có chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,….. vì không có quyền đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

(4) Phát sinh tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến phát sinh nhiều chi phí tham gia tố tụng tại Tòa án, tốn kém nhiều thời gian và trong quá trình giải quyết tại Cơ quan có thẩm quyền, sẽ không thể thực hiện các quyền xác lập, thực hiện giao dịch liên quan đến thửa đất là đối tượng chính của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hay các thủ tục hành chính về việc chuyển đổi, cập nhật biến động khác tại cơ quan đăng ký đất đai.

Trả lời: Từ những gì đã phân tích, theo quy định của pháp luật về đất đai hiện nay, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có công chứng, chứng thực. Trừ các trường hợp xác lập giao dịch mà một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng, chứng thực sẽ theo yêu cầu của các bên.

Trong tình huống của bạn, do giao dịch của các bên diễn ra vào năm 2025, lúc này Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực, như vậy đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, giữa các cá nhân với nhau thì phải tiến hành công chứng, chứng thực. Do đó, cán bộ C hướng dẫn bạn phải ký Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng là đúng.

Vì lẽ đó, để thực hiện đúng và đầy đủ hồ sơ, bạn đề nghị ông B để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo đúng hình thức luật định.

Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về chủ đề “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có được không?” dựa trên quy định pháp luật hiện hành. Nội dung không phải là ý kiến tư vấn pháp lý cho một trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật được trích dẫn có hiệu lực tại thời điểm đăng tải, tuy nhiên có thể đã được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế sau đó. Vì vậy, Quý khách hàng nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi áp dụng vào tình huống thực tế.

Nếu Quý khách hàng có thắc mắc liên quan đến chủ đề trên hoặc cần tư vấn pháp lý trong các lĩnh vực khác, vui lòng liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết theo thông tin sau:

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Trụ sở chính: 1132 Lê Đức Thọ, phường An Hội Đông, Thành phố Hồ Chí Minh.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết

Tel: 0986 797 648

Chi nhánh 1: 529/122 Huỳnh Văn Bánh, phường Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận

Tel: 0376 019 226

Chi nhánh 2: Tầng 3, 56 Bùi Thiện Ngộ, phường Nam Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.

Fanpage: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Nha Trang

Tel: 0971 926 781

Mail: luatbachtuyet@gmail.com

Website: https://hangluatbachtuyet.com/