Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản bất động sản phải được đăng ký theo quy định của pháp luật. Do đó, để hợp đồng này có hiệu lực thì phải đảm bảo được các điều kiện dưới đây:
Mục lục bài viết
1. Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Luật đất đai 2013;
- Án lệ số 52/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất;
2. Về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Theo đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện vừa nêu trên thì mới đảm bảo được tính hiệu lực của hợp đồng.
Tại khoản 1 Điều 401. Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như sau: “1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.”. Theo quy định này, nếu như hợp đồng được giao kết hợp pháp, tức đảm bảo các điều kiện tại Điều 117 nêu trên thì hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, là loại tài sản bất động sản phải bắt buộc đăng ký theo quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng phải đảm bảo về mặt hình thức mới có hiệu lực là quy định bắt buộc. Cụ thể:
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Từ những căn cứ pháp lý nêu trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Như vậy, để đảm bảo tính hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và quyền lợi của bên nhận tặng cho thì ngay sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất người nhận tặng cho phải nộp hồ sơ đăng bộ, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, thành phần hồ sơ gồm: (Thành phần hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.)
(1) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
(2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
(3) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
(4) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
(5) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu 09/ĐK;
(5) Tờ khai lệ phí trước bạ, nhà đất – Theo mẫu 01/LPTB;
(6) Tờ khai thuế TNCN dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản – (trong trường hợp người chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân);
(7) Tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp – (trong trường hợp người chuyển nhượng là tổ chức).
3. Trường hợp cụ thể:
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà người nhận tặng cho chưa đăng ký chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai thì hợp đồng vẫn có hiệu lực vẫn có hiệu lực:
Ngày 25/11/2021 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 25/2021/AL và ngày 31/12/2021 Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã có quyết định công bố án lệ này. Qua đó, nội dung án lệ xác định:
Tình huống án lệ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được thành lập bằng văn bản được công chứng, chứng thực. Bên được tặng cho chưa đăng ký quyền sử dụng đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho chết.
Giải pháp pháp lý: Trường hợp này phải xác định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực.
Theo đó, để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Hợp đồng đã thoả mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;
- Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.
Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Mong rằng bài viết này phần nào giúp bạn giải quyết thắc mắc về vấn đề trên. Khi thực hiện thủ tục nếu gặp bất cứ khó khăn nào hãy liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết để được hỗ trợ và sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.
Thông tin liên hệ:
Số điện thoại: 094.994.0303
Email: luatbachtuyet@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/Hangluatbachtuyet/
Địa chỉ: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
Các bài viết khác:
- 05 trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền
- Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa tại 63 tỉnh, thành
- Nhận đặt cọc bán đất của nhiều người đối với một lô đất có vi phạm pháp luật không?
- Rủi ro pháp lý khi mua đất bằng hợp đồng ủy quyền
- Mua đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên Sổ đỏ?
hi
Bài viết hay và hữu ích quá
Bài viết quá xịn, phù hợp với án lệ 52