“Thế chấp nhà đất” để vay tiền bằng hình thức “Ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất” là một hình thức có thể nói diễn ra phổ biến giữa bên vay và bên cho vay hiện nay để đảm bảo cho việc vay tiền dễ dàng và nhanh chóng. Tuy nhiên, thực chất giao dịch trên đều nhằm mục đích che đậy giao dịch vay tiền và có rất nhiều trường hợp bên cho vay không tuân thủ các thoả thuận giữa các bên trước đó mà lại tự ý sử dụng hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên để chuyển nhượng lại cho bên thứ ba. Nếu bạn gặp phải trường hợp này bạn sẽ xử lý như thế nào?
Bài viết hôm nay, Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ giải đáp đến Quý bạn đọc những phân tích về quy định pháp luật về hình thức vay tiền trên, thực tiễn và đưa ra những khuyến nghị.
Mục lục bài viết
1. Thế chấp nhà đất để vay tiền bằng hình thức ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất:
Theo Điều 463 BLDS 2015 quy định của pháp luật về Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Để đảm bảo cho việc vay tiền diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng thì nhiều trường hợp hai bên thường xác lập giao dịch vay tiền bằng việc thế chấp nhà đất qua hình thức ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên cho vay, các bên tuân thủ trả các khoản nợ và lãi đúng hạn theo nội dung hợp đồng vay tiền.
Đối với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên vay và bên cho vay:
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Để giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
d) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Do đó, Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được thành lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực và đáp ứng điều kiện để giao dịch dân sự. Tuy nhiên, giao dịch trên có thể trở nên vô hiệu nếu trường hợp giao dịch giả tạo, nhằm che giấu một giao dịch khác.
2. Thực tiễn về thế chấp nhà đất để vay tiền bằng hình thức ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất:
Qua tìm hiểu, trên thực tế có rất nhiều vụ việc xảy ra về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến vay tiền. Có thể lấy ví dụ điển hình qua vụ việc tại bản án số 09/2019/DS-PT giữa nguyên đơn là ông Th và bà T trình bày: Ông bà có vay 02 tỷ đồng của bà H với điều kiện phải làm 04 hợp đồng giả cách là chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai ông bà đứng tên và làm giấy cam kết sẽ chuộc lại cho bà H. Tuy nhiên, trong thời gian thực hiện hợp đồng bà H tự ý đứng tên sau đó sang nhượng cho người thứ 3 là ông T. Vì vậy ông bà làm đơn kiện bà H yêu cầu toà tuyên huỷ 04 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã lập trước đó. Xét thấy đây chỉ là hợp đồng giả cách và đây giao dịch dân sự giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác, do vậy toà đã chấp nhận yêu cầu của hai ông bà là tuyên huỷ 04 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập trước đó và buộc bà H phải thực hiện đúng quy định.
Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có thể đòi lại quyền sử dụng đất vì trên thực tế khi đã chuyển nhượng cho bên thứ ba ngay tình thì rất khó lấy lại được tài sản trừ khi chứng minh được giao dịch giữa người nhận chuyển nhượng và người thứ ba là giả tạo, thế nhưng rất khó để chứng minh và tốn rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Ngoài ra, quá trình cho việc thi hành án cũng thực hiện hết sức khó khăn.
3. Kiến nghị việc thế chấp nhà đất để vay tiền bằng hình thức ký công chứng chuyển nhượng nhà đất:
Để đảm bảo cho việc vay tiền, mọi người cần lưu ý về quyền lợi của mình, cần xem lại các giấy tờ trước khi ký bất kỳ hợp đồng hay thỏa thuận để thực hiện giao dịch thì người ký cần đọc thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng, để tránh những vấn đề bất lợi cho bản thân sau này. Trường hợp không thể nào khác được, nên giữ lại các văn bản thỏa thuận, giấy tay liên quan đến giao dịch thực tế, để làm bằng chứng trong trường hợp phát sinh tranh chấp.
Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về chủ đề “Thế chấp nhà đất để vay tiền bằng hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.Thực tiễn và khuyến nghị”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết,
- Số điện thoại: 094.994.0303 hoặc 0987.431.347
- Website: https://hangluatbachtuyet.com/
2/ Chi nhánh: 144D Nguyễn Đình Chính, Phường 8, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
- Số điện thoại: 0376019226
Các bài viết liên quan:
Hợp đồng vay tiền không ghi thời hạn trả nợ. Thực tiễn và khuyến nghị
