Sai phạm khi cấp GCNQSDĐ, kiện ai?

Mục lục bài viết

Kiện người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”) hay kiện cơ quan cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật?

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong thời đại “đất chật người đông” thì đất đai trở thành loại tài sản đặc biệt được hầu hết mọi người đầu tư. Xuất phát từ nhu cầu ngày càng tăng cao của người dân trong việc quản lý, sử dụng đất dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng.

Từ thực tế giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy, có rất nhiều nguyên nhân gây khó khăn cho quá trình giải quyết tranh chấp. Một trong những nguyên nhân đó phát sinh từ hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt là các sai phạm trong việc cấp GCNQSDĐ. Việc sai sót về thông tin tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất hay sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận sẽ dễ dàng giải quyết bằng thủ tục hành chính. Còn việc sai sót dẫn đến Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai (trừ trường hợp người được cấp GCNQSDĐ đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai) sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh.

Khi gặp tranh chấp do việc cấp GCNQSDĐ trái pháp luật, nhiều người còn lúng túng không biết nên khởi kiện người đứng tên trên GCNQSDĐ hay khởi kiện cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật để có thể đòi lại quyền lợi cho bản thân. Sau đây, chúng ta cùng tìm hiểu một số quy định liên quan việc cấp GCNQSDĐ để giải quyết trường hợp nêu trên.

1. Trường hợp được cấp GCNQSDĐ theo quy định pháp luật

Tại Điều 99 Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp được cấp GCNQSDĐ như sau:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Khi thuộc một trong các trường hợp trên, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

2. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

Cơ quan tổ chức có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được pháp luật quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013 như sau:

Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận. UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận.

3. Biện pháp xử lý việc cấp GCNQSDĐ trái pháp luật

Hành vi cấp GCNQSDĐ không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 99, Điều 105 Luật đất đai 2013 thì được xem là hành vi cấp GCNQSDĐ trái pháp luật. Để xử lý hành vi này, pháp luật đã có những quy định xử lý đối với GCNQSDĐ được cấp trái quy định và các thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

3.1. Đối với Giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật

Trong trường hợp Giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật như đã nêu thì sẽ bị Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013. Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như quy định nêu trên thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại hoặc khởi kiện.

3.2. Thủ tục khởi kiện liên quan đến GCNQSDĐ cấp trái pháp luật

a. Trường hợp khởi kiện dân sự xác định ai là người sử dụng đất với đối tượng tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong trường hợp này, người bị khởi kiện là người có tên trên GCNQSDĐ. Người cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm trước tiên phải gửi đơn yêu cầu hòa giải đến UBND xã nơi có bất động sản tranh chấp theo khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP. Trường hợp hòa giải không thành, người bị xâm phạm quyền lợi mới được quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết theo thủ tục chung.

Người bị xâm phạm quyền lợi có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và có thể kèm theo yêu cầu hủy quyết định hành chính. Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết. Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp này được xác định theo quy định tương ứng của Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

b. Trường hợp khiếu kiện hành chính cơ quan cấp GCNQSDĐ trái pháp luật

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 và khoản 1 Điều 3 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì GCNQSDĐ là quyết định hành chính. Do đó, theo khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng Hành chính 2015 thì GCNQSDĐ là đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính. Căn cứ theo khoản 1 Điều 30 và khoản 4 Điều 32 Luật tố tụng hành chính 2015 thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh là Tòa án có thẩm quyền giải quyết hủy Quyết định cá biệt trái pháp luật có liên quan. Do đó, khi khởi kiện vụ án hành chính, người khởi kiện chỉ cần yêu cầu Tòa án hủy GCNQSDĐ đã được cấp trái pháp luật.

Từ những phân tích nêu trên, người cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm do việc sai phạm trong cấp GCNQSDĐ có thể lựa chọn khởi kiện vụ án dân sự đối với người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc khiếu kiện vụ án hành chính đối với cơ quan cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về vấn đề pháp lý “Sai phạm khi cấp GGCNQSDĐ. Kiện người đứng tên trên Giấy chứng nhận hay cơ quan cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật?”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:

1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh