Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nhưng không sang tên

(Sang tên khi chuyển nhượng QSDĐ) Sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay nói chung là thủ tục đăng ký biến động đất đai) là một trong các thủ tục phải thực hiện khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a khoản 4, khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Việc không thực hiện thủ tục đăng ký biến động (không sang tên) khi có biến động đất đai được ghi nhận là một trong các hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 6 Điều 12 Luật Đất đai 2013. Trường hợp người sử dụng đất không thực hiện thủ tục nêu trên sẽ phải gánh chịu những rủi ro pháp lý, cụ thể như sau:

Mục lục bài viết

1. Rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì việc không thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng Quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá hạn 30 ngày nêu trên mà không thực hiện đăng ký biến động;
Phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá hạn 30 ngày nêu trên đây mà không thực hiện đăng ký biến động.

Quy định về mức xử phạt vi phạm hành chính nêu trên đây là áp dụng đối với việc không đăng ký biến động tại khu vực nông thôn. Trường hợp không đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt nêu trên.

Ngoài ra, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Quy định phạt vi phạm đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng QSDĐ nêu trên đây áp dụng đối với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ (điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

2. Rủi ro xảy ra tranh chấp đối với Quyền sử dụng đất không sang tên

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, nếu giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không được sang tên, thì lúc này thông tin trên Sổ địa chính vẫn ghi nhận người sử dụng đất là người bán. Và vì vẫn là chủ sử dụng QSDĐ, người bán hoàn toàn có thể liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cấp lại Giấy chứng nhận, tiếp theo đó họ có thể sẽ sử dụng Giấy chứng nhận mới này thực hiện giao dịch với người thứ ba (bằng một Hợp đồng viết tay – sau đó yêu cầu Tòa án công nhận, hoặc một Hợp đồng có công chứng – nếu trước đó Hợp đồng giữa bên bán và bên mua không được công chứng).

Như vậy, bất lợi sẽ về phía người mua bởi lẽ về mặt quản lý đất đai, bên bán vẫn là chủ sử dụng QSDĐ, họ vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các giao dịch với người thứ ba khác, và nếu giao dịch với người thứ ba được đăng ký biến động (được sang tên) mà bên mua không hề hay biết để kịp thời tiến hành các biện pháp ngăn chặn để bảo vệ quyền lợi của mình thì giao dịch chuyển nhượng với người thứ ba mới là giao dịch đã phát sinh hiệu lực.

3. Người mua không thể thực hiện sang tên QSDĐ cho người khác

Như đã nêu trên đây, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Như vậy, trường hợp chưa thực hiện sang tên QSDĐ thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận cũng như thông tin trên Sổ địa chính vẫn là người bán. Do đó, khi người mua muốn thực hiện chuyển QSDĐ sang cho người khác (như chuyển nhượng, tặng cho,…) thì không thể thực hiện bởi không đủ các điều kiện, cụ thể thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ là khi có Giấy chứng nhận (Điều 168 Luật Đất đai 2013), và vì không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận do đó người mua không được ghi nhận là người sử dụng đất. Như vậy, muốn thực hiện các quyền của NSDĐ thì người mua vẫn phải thực hiện đăng ký biến động đất đai (sang tên trên Giấy chứng nhận).

4. Người bán vẫn phải thực hiện việc nộp thuế sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế. Và vì do chưa thực hiện việc đăng ký sang tên khi chuyển nhượng QSDĐ, do đó người bán vẫn là người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận và được ghi nhận thông tin trên sổ địa chính, do vậy người bán phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước – cụ thể là thuế sử dụng đất.

Tóm lại, việc đăng ký biến động khi chuyển nhượng QSDĐ (sang tên trên Giấy chứng nhận) là một thủ tục quan trọng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ nên thực hiện để đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích của mình cũng như phòng ngừa các rủi ro có thể xảy đến trong tương lai.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về những thắc mắc của Quý khách liên quan đến rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện thủ tục sang tên. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác hoặc muốn nắm rõ hơn về hồ sơ, thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất, xin lên hệ với Hãng luật Bạch Tuyết theo thông tin sau: