Mục lục bài viết

1. Hiểu thế nào là “Đặt cọc”:

Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

=> Từ đó có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.

Như vậy đặt cọc là biện pháp để bảo đảm việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đặt cọc là giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực tại Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015.

Nhận đặt cọc bán đất của nhiều người đối với một lô đất có vi phạm pháp luật

2. Ví dụ thực tế:

Ví dụ: Ông A là chủ sử dụng hợp pháp đối vửa thửa đất C thì khi muốn chuyển nhượng thửa đất này, ông có quyền nhận đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này. (Ông A nhận đặt cọc của bà B)

Trường hợp, ông A không muốn bán cho bà B vì có người khác đặt cọc và sẽ mua với giá cao hơn thì ông A có thể nhận đặt cọc của người khác và chuyển nhượng cho người mình muốn bán. Khi đó, ông A bắc buộc phải trả lại tiền đặc cọc và chịu phạt cọc đối với bà B theo quy định (nếu không có thỏa thuận). Nếu ông A không chịu trả lại cọc và chịu phạt cọc thì chị B hoàn toàn có có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền (nơi ông A cư trú) để yêu cầu trả cọc và phạt cọc. Sau khi có bản án của Tòa án, ông A có còn tài sản để trả lại cho chị hay không là một vấn đề cần cân nhắc trước khi khởi kiện (trừ trường hợp có dấu hiệu hình sự).

Trường hợp ông A có không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền mà tự ý nhận tiền đặc cọc của bà B thì hoàn toàn có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản và bỏ trốn. Lúc này, ông A có thể bị khởi tố hình sự về hành vi trên.

Do đó, nếu ông A nhận đặt cọc của nhiều người “cùng một lúc” đối với một thửa đất thì sẽ vi phạm pháp luật. Còn nếu như trường hợp mà Hãng Luật Bạch Tuyết phân tích như trên thì cũng không trái với pháp luật (trong trường hợp nhận đặt cọc của nhiều người như trong tiêu đề).

3. Một số lưu ý:

Lưu ý: Bà con tuyệt đối KHÔNG nên dùng hợp đồng đặt cọc mẫu sẵn có nếu mẫu (Hãng Luật Bạch Tuyết đã có bài viết về vấn đề này) quy định rõ ràng các điều khoản ràng buộc quyền và nghĩa vụ hai bên. Vì khi có tranh chấp xảy ra, sẽ rất dễ dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu -> khi vô hiệu thì bên mua sẽ chịu nhiều rủi ro về không đạt được ý chí muốn giao kết, không thể yêu cầu phạt cọc.

Đồng thời, người mua cần kiểm tra kỹ các giấy tờ về quyền sử dụng đất xem người đặt cọc có đủ thẩm quyền ký giấy đặt cọc hay không.

Bài viết chỉ mang tính chất giải thích quy định pháp luật – KHÔNG khuyến khích người đọc thực hiện theo. Nên tôn trọng, thực hiện đúng thoả thuận cam kết.

Nếu cần trao đổi thêm về vấn đề trên hoặc muốn sử dụng dịch vụ của chúng tôi xin hãy liên hệ theo thông tin sau đây: