ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN 2022

Đất nền dự án là gì?

“Đất nền dự án” hay “đất nền” là cách gọi của người dân đối với nền đất, lô đất của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, pháp luật Việt Nam không định nghĩa về hai thuật ngữ này mà điều chỉnh việc mua bán lô đất, nền đất tại các dự án bằng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền”.

Điều kiện để được mở bán đất nền dự án?

I. Tạo lập đất nền dự án:

Theo quy định Luật nhà ở hiện hành, chủ đầu tư dự án tạo lập sản phẩm là đất nền nhà ở để bán bắt buộc phải gắn liền với việc phát triển dự án xây dựng nhà ở thuộc các hình thức theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở 2014 như sau:

“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Với mục đích tạo lập đất nền nhà ở để bán, một nhà đầu tư muốn tạo lập đất nền dự án thì phải gắn liền với phát triển dự án xây dựng dự án nhà ở thuộc một trong các hình thức:

Dự án xây mới hoặc cải tạo công trình nhà ở độc lập hoặc cụm công trình nhà ở;
Dự án xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
Dự án xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

II. Đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:

Sau khi đã tạo lập được đất nền gắn liền với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện được pháp luật quy định về hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, được UBND cấp tỉnh nơi có dự án cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013:

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Cụ thể về hoàn thành kết cấu hạ tầng dự án và nghĩa vụ tài chính về đất đai được quy định tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo quy định, chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án xây dựng nhà ở, là hoàn thành các công trình hạ tầng ví dụ như các trục đường trong dự án, các công trình thuộc hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, thu gom rác thải,…

Chủ đầu tư phải trả các khoản tiền để hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính liên quan đến đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án và hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, chủ đầu tư làm đơn đề nghị UBND tỉnh nơi có dự án ra quyết định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. UBND cấp tỉnh rà soát, nghiệm thu hoàn thành kết cấu hạ tầng, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với dự án. Nếu dự án đã hoàn thành kết cấu hạ tầng, nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. khi Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận, khi đó chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán đất nền dự án.

III. Đáp ứng điều kiện về đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất:

Chủ đầu tư khi đã tạo lập được sản phẩm là đất nền nhà ở, đáp ứng các điều kiện kết cấu hạ tầng, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, được UBND cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì còn phải đáp ứng điều kiện về tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất của nền đất, lô đất mở bán theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư dự án muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì lô đất, nền đất đó phải có đầy đủ các điều kiện:

– Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Đây là các điều kiện về tình trạng pháp lý của đất, được quy định nhằm hạn chế tranh chấp về đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đáp ứng các điều kiện này cho thấy chủ đầu tư có quyền định đoạt đối với lô đất được chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người mua đất) hạn chế được rủi ro khi nhận chuyển nhượng lô đất, nền đất.

Kết Luận:

Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tạo lập đất nền dự án (I) theo quy định của pháp luật về tạo lập đất nền gắn liền với phát triển dự án xây dựng nhà ở, đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và được UBND cấp tỉnh nơi có dự án cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (II), đáp ứng điều kiện về đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất (III), chủ đầu tư dự án được phép mở bán đất nền dự án.

Đối với dự án xây dựng kinh doanh nhà ở không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tạo lập đất nền dự án (I) theo quy định của pháp luật về tạo lập đất nền gắn liền với phát triển dự án xây dựng nhà ở, đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở về hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận, sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (II). đáp ứng điều kiện về đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất (III), chủ đầu tư dự án được phép mở bán đất nền dự án.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về vấn đề pháp lý “ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: