Cách nhận biết dự án đất nền đã đủ điều kiện bán hay chưa

(Dự án đất nền) Có thể nói ngày nay nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều khiến cho giá đất trở nên tăng cao. Đây cũng là thị trường tiềm năng khiến cho người người đổ xô đi mua đất, tích trữ, đầu tư. Hiện nay trên internet, các tờ rơi, những biển quảng cáo trên đường chúng ta có thể bắt gặp rất nhiều trang mô giới họ vẽ ra một sơ đồ đất nền đắc địa, giá cả rẻ so với thị trường. Đánh thẳng vào lòng tham của nhà đầu tư, họ bất chấp rao bán những “ dự án ma, dự án trên giấy hay dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán” . Thậm chí rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua “ lúa non” khi dự án vẫn còn chưa đủ điều kiện bán nhằm thu lại lợi nhuận càng nhiều nhưng không lường trước được những hậu quả, rủi ro của nó về sau. Vì vậy bài viết này ra đời nhằm giúp Quý khách hàng nắm được cách nhận biết một dự án đất nền đã đủ điều kiện bán hay chưa để tránh khỏi những rủi ro pháp lý về sau.

Mục lục bài viết

“Đất nền dự án” được hiểu như thế nào?

Đất nền dự án không được pháp luật định nghĩa cụ thể về tên gọi, cũng có thể hiểu được là các lô đất thuộc 1 dự án mà chủ đầu tư quy hoạch rồi hoặc đang tiến hành quy hoạch. Những lô đất này chưa được triển khai, xây dựng gì và vẫn còn ở trong giai đoạn bước đầu thực hiện. Để được mở bán thì nhà đầu tư phải thực hiện theo trình tự thủ tục quy định.

Cách nhận biết một dự án đất nền đã đủ điều kiện mở bán hay chưa? — (cách nhận biết một dự án đất nền đã đủ điều kiện mở bán hay chưa)

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật không cho phép tự ý tách thửa, phân lô mở bán mà phải triển khai theo một dự án cụ thể (trừ thủ tục tách thử thông thường). Việc tạo ra dự án đất nền đòi hỏi nhà đầu tư tốn rất nhiều thời gian và công sức. Đặc biệt để thực hiện và duy trì dự án thì nhà đầu tư cần phải bỏ ra số tiền khá lớn. Do vậy nhiều nhà đầu tư không đủ chi phí để duy trì dự án đã tự ý mở bán đất nền khi chưa đủ điều kiện pháp lý cho phép. Điều này dẫn đến nhiều hệ luỵ và hậu quả khôn lường cho các nhà đầu tư .Chính vì vậy việc xác định một dự án đất nền đã đủ điều kiện mở bán hay chưa là một điều vô cùng quan trọng.

Để một dự án đất nền được mở bán thì chủ đầu tư cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nào?

Nhằm hạn chế những rủi ro đáng tiết cho nhà đầu tư cần căn cứ vào Điều 194 của Luật đất đai 2013; Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2013; Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020 Sửa đổi, bổ sung mộ số điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Hãng luật Bạch Tuyết xin phân tích về các điều kiện để nhận biết một dự án đất nền có đủ điều kiện để bán như sau:

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền bao gồm:

– Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

– Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

– Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

– Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.
Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

Như vậy, nhà đầu tư có thể hiểu như sau:

Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường để có đủ điều kiện pháp lý để mở bán thì chủ đầu tư bắt buộc phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đối với việc nghiệm thu được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành các cơ sở hạ tầng trong dự án và được UBND tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Vì vậy, nhà đầu tư khi mua dự án đất nền trước tiên nên hỏi chủ đầu tư dự án đã có văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ thì sẽ biết được dự án đó đã đủ điều kiện mở bán hay chưa.

Đối với dự án phát triển đô thị thì dự án đất nền trong dự án đô thị chỉ được mở bán khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng và không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần phải kiểm tra thêm các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;–

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Tóm lại, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên là dự án đất nền đó không đủ điều kiện pháp lý để bán. Việc ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, hợp đồng hợp tác , ký quỹ, mua bán đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán sẽ trở nên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Hậu quả đối với hợp đồng vô hiệu là cả hai bên sẽ phải trao trả lại nhau những gì đã nhận và đặc biệt nếu có vấn đề khi xãy ra trách chấp thì người chịu nhiều rủi ro nhất vẫn là nhà đầu tư. Chính vì thế, nhà đầu tư khi có ý định mua bán cần phải kiểm tra về các điều kiện của chủ đầu tư đã đáp ứng theo quy định của pháp luật chưa.

Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về những thắc mắc của Quý khách liên quan đến cách nhận biết một dự án đất nền đã đủ điều kiện để bán hay chưa. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác hoặc muốn nắm rõ hơn về hồ sơ, thủ tục sang tên Quyền sử dụng đất, xin lên hệ với Hãng luật Bạch Tuyết theo thông tin sau: