Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. (theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014)

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. (theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN)

Mục lục bài viết

Chủ thể tham gia quan hệ bảo lãnh:

Việc tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể là bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

– Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố (theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Theo quy định tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, sửa đổi bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN; ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại:

(i) Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

(ii) Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt.

– Bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở – bên bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án kinh doanh bất động sản. Chủ đầu tư dự án nhà ở phải có năng lực tài chính theo quy định của pháp luật.

– Bên nhận bảo lãnh là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai từ dự án đầu tư nhà ở. Bên mua nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 159 Luật Nhà ở 2014.

Điều kiện của chủ đầu tư để được bảo lãnh:

Căn cứ Khoản 3, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; điều kiện để được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.

Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Thứ hai, dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Đối tượng và phạm vi bảo lãnh

Đối tượng bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Theo đó, Khoản 3 Điều này quy định: Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN; trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:

(i) Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;

(ii) Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;

(iii) Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.

Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

(i) Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

(ii) Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

(iii) Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;

(iv) Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.

Trên đây là bài viết của Hãng Luật Bạch Tuyết về vấn đề bảo lãnh trong bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mong rằng bài viết này phần nào giúp bạn giải quyết thắc mắc về vấn đề trên. Khi thực hiện thủ tục nếu gặp bất cứ khó khăn nào hãy liên hệ với Hãng Luật Bạch Tuyết để được hỗ trợ và sử dụng dịch vụ của chúng tôi. Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất.

Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau: