Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh bất động sản là hoạt động phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn “sốt đất”, “sốt dự án” hiện nay. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật và có những quy định cấm mà không phải ai cũng có thể nắm rõ. Bài viết dưới đây của Hãng Luật Bạch Tuyết sẽ trình bày về các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản để quý bạn đọc, quý khách hàng có thể nắm rõ và tránh bị vi phạm các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản.
Mục lục bài viết
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản
Bất động sản đưa vào kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này là vi phạm điều cấm. Các điều kiện này cụ thể là:
a. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:
Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tùy loại bất động sản đưa vào kinh doanh mà cần đáp ứng đáp ứng các điều kiện cụ thể:
Đối với nhà, công trình xây dựng phải:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đối với bất động sản hình thành trong tương phải:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Đối với các loại đất được đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất phải:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
b. Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản:
Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020), Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên).
Ngoài ra, thì từng loại chủ thể mà phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ khác nhau, cụ thể theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì tổ chức, cá nhân trong nước có phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản rộng nhất (với đủ các hình thức từ mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đến nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó,…). Trong khi đó, các chủ thể còn lại sẽ bị hạn chế hơn ở số lượng các hình thức kinh doanh bất động sản, đó là trường hợp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản
Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị rất lớn, do đó hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi việc công khai thông tin một cách đầy đủ, trung thực. Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể thông tin về bất động sản phải được công khai theo các hình thức sau đây:
- Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
- Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.
Về nội dung, thông tin về bất động sản phải bao gồm: loại bất động sản, vị trí bất động sản, thông tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản, quy mô của bất động sản…
3. Gian lận lừa dối trong kinh doanh bất động sản
Như đã nêu, vì bất động sản là loại tài sản quan trọng, có giá trị rất lớn trong nền kinh tế cũng như trong khối tài sản của đa số người dân. Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản phải được thực hiện một cách trung thực, không lừa dối, việc cung cấp thông tin trong kinh doanh bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến quyết định liên quan đến bất động sản (chẳng hạn quyết định mua, thuê,…). Do đó, hành vi gian lận, lừa dối là bị cấm để tránh gây thiệt hại cho chủ thể bị cung cấp thông tin gian dối.
4. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lại không đúng mục đích cam kết
Về hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép: Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở bao gồm vốn thuộc chủ sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động qua hình thức ký kết hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền ứng trước tiền mua, thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước và vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
Đối với hình thức huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh,… thì phải đáp ứng các điều kiện:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt.
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án.
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.
Đối với hình thức huy động vốn qua việc vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.
Đối với hình thức huy động vốn từ thu trước tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải đáp ứng các điều kiện:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2015).
- Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
- Việc huy động vốn không đáp ứng các điều kiện cụ thể đối với từng hình thức huy động vốn được xem là huy động vốn trái phép và là hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản.
Về hành vi sử dụng vốn huy động không đúng mục đích cam kết: Khoản 2 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng trong hoạt động mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo đúng mục đích đã cam kết. Hành vi sử dụng vốn huy động không đúng mục đích cam kết thường sẽ gây thiệt hại cho bên mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, chẳng hạn chủ đầu tư cam kết sử dụng vốn để hoàn thiện việc xây dựng, bàn giao bất động sản nhưng lại không thực hiện theo mục đích đó gây thiệt hại cho bên mua, thuê mua và do vậy đây là hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản.
5. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đem lại nguồn lợi lớn, hoạt động này tùy từng trường hợp mà chủ thể thực hiện việc kinh doanh phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cụ thể là các loại thuế, tiền sử dụng đất, các khoản lệ phí trước bạ,… Việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước khi hoạt động kinh doanh bất động sản là hành vi bị cấm.
Trên đây là bài viết của Hãng luật Bạch Tuyết về chủ đề “Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản”, Quý bạn đọc, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
- Số điện thoại: 094.994.0303
- Email: luatbachtuyet@gmail.comNộp phạt vi phạm giao thông tại nhà
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết
- Website: hangluatbachtuyet.com
