Thuật ngữ bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay không còn xa lạ, với nhiều ưu điểm như việc chi trả được kéo dài để người không có nhiều tiền để mua nhà trả một lần thì có thể mua được nhà bằng cách mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, vì một số lý do khác nhau như muốn sinh lời hoặc mua nhà ở vị trí khác, v.v mà nhiều người mong muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Sau đây là quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục và văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Mục lục bài viết
1. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 59 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.
2. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP và Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định như sau:
– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
a) Có hợp đồng mua bán được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết;
b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
c) Hợp đồng mua bán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện;
d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
– Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ.
Trường hợp mua bán nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Theo đó, tại Điều 120 Luật Nhà ở 2014 quy định các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này.
Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
- Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá.
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền.
- Thời gian giao nhận nhà ở.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Cam kết của các bên.
- Các thỏa thuận khác.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Bên cạnh đó, Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD cũng quy định bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Tại khoản 1 Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
d) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
đ) Giải quyết tranh chấp;
e) Các thỏa thuận khác.
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Trên đây là tư vấn của Hãng luật Bạch Tuyết về chủ đề “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc nào khác hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin sau:
1/ Trụ sở: 1132 Lê Đức Thọ, Phường 13, quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết,
- Số điện thoại: 094.994.0303 hoặc 0987.431.347
- Website: https://hangluatbachtuyet.com/
2/ Chi nhánh: 144D Nguyễn Đình Chính, Phường 8, quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh
- Facebook: Hãng Luật Bạch Tuyết – Chi nhánh Phú Nhuận
- Số điện thoại: 0376019226
